北京基准地价测算价格方法资料.docVIP

PAGE 1 PAGE 2 附件1 ] 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。 1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率 （2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?级别平均容积率/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?级别平均容积率 2.工业用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率1时： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数/宗地容积率 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 （2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率1时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 （二）宗地价格测算中有关参数的选取 1.宗地用途类别的确定 原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。 2.宗地地价区级别的确定 根据宗地用途类别和位置,参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定,确定宗地地价区级别。位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。 3.宗地基准地价水平的确定 基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。 基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况,参照《北京市基准地价表》适当选取。高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。 4.期日修正系数的确定 期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数 5.年期修正系数的确定 其中，r：土地还原利率 n：宗地剩余使用年限 m：法定最高出让年限 6.容积率修正系数的确定 按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R), 查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。 当R1RR2（R1、R2为上述修正系数表所列的容积率）时，用下列公式计算容积率修正系数X: X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1) X1是R1对应的容积率修正系数；X2是R2对应的容积率修正系数。 7.因素修正系数的确定 因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数： 其中ki：第i种因素的修正系数。 8.其他情况修正 对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。