地块前期)盛高太原项目报告首轮提报稿.pptVIP

* 项目初步定位建议 Part Three * 项目定位 背景诠释 项目定位建议 1 产品价格测算 产品构成测算 2 客群定位 3 * 市场 区域产品包括普通住宅、少量洋房、叠拼及别墅 区域内套均面积80-120平米普通住宅产品在中心地段处于热销阶段； 区域内总价60-400万别墅项目销售基本处于尾声，销售剩余产品8套。 区域内高端住宅项目稀缺，性价比偏高，双喜城项目均价达到16000元/平方米，销售处于停滞阶段； 区域内别墅热潮刚刚兴起，08年绿地半山国际集中推出的产品现已被迅速消化； 地块 项目位于近郊，景观资源丰富，具备打造顶级别墅的先天条件 地块规模较大，内部可塑性强，在产品线上可以充分发挥； 项目所在枣园新区是市政府重点规划项目，使地块本身具有较 大的吸引力和认可程度； 项目靠近机场毗邻国道的优势，使项目存在吸引商务人士、私营业主客源的可能； 项目板块4公里半径内仅有一个低密度中高端项目，以经济型别墅为主。 客户 受地缘和业缘因素的影响，区域内部消化是客户的主要来源，但区域内居民对产品品质要求不高，普通住宅、商铺是区域居民购房的首选。 随着城市经济的发展，有实力购买别墅客户的财富及准财富阶层壮大，购买别墅的客户职业属性包括中小型私企业主、企业高管层、高知群体、政府官员等。 影响客群选房、购房的因素主要包括开发商的品牌、实力，医疗、教育条件，物业管理和安全性，配套的完整性和便捷性以及楼盘的户型结构、价格等。 区域 小店区位于太原南部，是省市政府行政办公区发展方向、太原城市发展主轴的最热点区域，太原新城市中心； 新南站规划既将动工，拉动周边人流量加大，资源相关产业链加大，形成利好。 房地产市场稳定发展，房价稳步上升； 城市发展速度快，中高收入阶层崛起，高端物业需求已经开始释放。 路网发展处于积极规划建设阶段，与城乡结合部分路网状况不佳，政府准备加大改造力度。 项目定位背景 项目定位——背景诠释 * * 地块特点 近郊/无资源/属枣园新区规划范围/城市路网不完善地块不规则 市场特点 区域中别墅产品稀缺/区域住宅基本饱和 客户特点 区域居民对居住追求品质不高/高端人群、外地投资客倾向于中高端产品 项目定位为中高档别墅产品为主，中档花园洋房产品为辅的低密度型社区 部分区域居民具有很强的购买力，但对于生活品质要求不高，引导提倡居住舒适性产品市场接受度较高。 对于注重生活质量的高端人群，在优势位置设置少部分大户型别墅产品，提升社区档次，实现社区获利最大化。 主要从市场、地块、客户特点来寻找项目档次确定的方向—— 区域特点 辐射力强/支付力强/新区规划加大购买力度 项目定位 * 根据分析中的优劣势对比，设定加分和减分项，从而导出市场建议价格。当前区域市场科参考价格为：住宅均价6000元/㎡，别墅均价7500元/㎡。以此为基数进行测算。 加分因素： 入市时机：目前市场逐步回暖，可选择有利时机入市。 体育场修建，独有的内部条件优势吸引客群。 减分因素： 路网：交通不便，附近城市路网建设没有完成。 市政基础配套、生活配套都较为欠缺。 区域处于太原郊区，人气较为匮乏。 价格构成测算——产品价格构成因素考虑 * 区域来源 客群分类 对应的产品需求 客群定位 周边区域及市区外溢 普通居民 住宅 投资客 周边区域及外地人 中高层管理人士 洋房、别墅 资源类相关产业链 私营业主、商务人士 洋房、别墅 投资客户为主 小店区区域 普通居民 住宅+洋房 当地居民改善居住条件 小店区区域 高校教师 洋房、别墅 核心客群 政府人员、公务员 洋房、别墅 核心客群 显性核心客群 潜在客户群 项目定位——客群定位 * * * * * * * 名称：龙观天下---名人公馆 项目位置：五龙口东街888号 建筑面积: 55000平方米 容积率：0.83；绿化率：60%； 总户数：192户 目前价格：7000元/ ㎡ 交房标准：清水 销售情况：销售率100% 开发商：山西佰晟房地产开发有限公司 目前该项目销售完成，龙观天下项目是太原市首家低密度住宅小区。 山西佰晟房地产滚动开发项目，资金链紧张，55000平方米销售面积滚动开发7年。 产品定位针对当地高端人群，产品设计符合当时客户购买喜好，但二期延续一期风格，设计风格明显落伍。 标杆项目分析——龙观天下 热销户型——五（六）联排别墅 地下室 一层 二层 三层 产品 套数 配比 独栋 8 4.17% 双拼 20 10.42% 联排 116 60.42% 叠拼 48 25% 合计 192 100% 五（六）联排别墅—290㎡ 三室三厅设计，功能性强； 一层入户花园、顶层露台设计； 客厅双层共享空间灵动设计； 顶层主人房设计，尊贵私享空间； 【项目卖点】 配套优势：位于成熟区域，周边生活配