房价快速上涨时期政府土地规制研究.pdf

第一章绪论 (2)市场需求偏大，供求矛盾突出。目前房地产已由前些年的需求不足转变为阶 段性、结构性的需求过度扩张。2005年全国商品房住宅竣工面积仅占销售面积的73％， 东部和部分中心城市尤为突出，上海销售面积已经连续4年大于竣工面积。有些地方拆 迁规模反弹所带来的被动性住房需求上升，也加剧了供求矛盾，进一步促进房价上升。 (3)部分地区房地产投资增长仍然偏快。13个省市房地产开发投资增幅超过30％， 其中6个地区超过50％，最高的达到115％。 (4)市场结构不合理。非住宅开发比例偏大，空置面积上升。中低价位、中小套 型商品住宅供应比例偏低。2005年一季度，部分城市100平米，套以上的占总量的60一 70％，个别城市高达87％。2004年全国经济适用房住房开发投资出现负增长，占房地 产开发投资比重由6．1％下降到4．6％，有些地区甚至停止了经济适用房的建设。 在所有的这些问题中，和普通居民利益最相关的，涉及面最广的问题无疑是快速上 涨的房价问题，这也是现阶段我国住宅市场最亟待解决的问题。 在现实生活中住房是一种基本生存资料，也为个人发展提供了基本条件。正是从这 个意义上讲，住房首先是消费品，其次才是投资品。半个多世纪前，联合国大会上通过 的《世界人权宣言》也明确地规定了基本住房消费需求的满足是人的一项基本权利，作 为一种人权，它既是生存权也属发展权，更是经济权利的核心内容之一。 然而，近年来房价与人们收入水平之间的巨大差距使得人们的住房基本需求并不能 得到很好满足。目前，我国正处于房价的快速增长时期，房地产价格的持续快速上涨一 直为人们所关心，普通居民更是切身体会到房价上涨带来的阵痛。 根据国家统计局的住房价格增长率和商品房价格增长率(表1-2)数据可以看出， 自1992年以来我国的平均增幅分别为10．59％和10．80％。同时，观察具体年份的房价增 幅，1992和1993年的房地产开发热时期的房价上涨是最快的，商品房价格的年增幅为 26．52％和29．84％，而其余年份增幅没有这么巨大，甚至1999年由于住房货币化制度出 台引发居民的观望行为导致了价格的负增长，但是应当引起关注的是2004年起，房价又 保持了二位数的高速增长，2004年和2005年分别为15．02％和16．72％。 表l-2我国住宅价格历年增长幅度 住宅价格 商品房价格(Tri平方米) 年份 增幅(％) 增幅(％) (元，平方米) 1991 756．23 786．19 1992 996．40 31．76 994．66 26．52 1993 1208．23 21．26 1291．46 29．84 1994 1194．05 -1．17 1408．64 9．07 1995 1508．86 26．37 1590．86 12．94 1996 1604．56 6．34 1806．40 13．55 1997 1789．80 11．54 1997．16 10．56 1998 1853．56 3．56 2062．57 3．28 1999 1857．02 0。19 2052．60 ．0．48 2000 1948．43 4．92 2111．61 2．88 200l 2016．75 3．S1 2169．72 2．75 2002 2091．72 3．72 225