经济合同的涉税分析及涉税处理1.pptVIP

第六部分 其他合同涉税分析　　　　　　　　　　——从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 【例1】从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 案例情况： A先生先以亲友B、C、D三人的名义在深圳注册成立某实业公司甲（注册资本１０００万元），以甲公司的名义以800万元取得了X地块国有土地的使用权并申请取得了单项开发资质。 由于A先生本人并无楼盘开发经验以及项目投入资金缺口过大，项目前期工作完成后（前期开发费用约２００万元，已进入建筑物施工阶段） ，工程处于停工、半停工状态一年之久。Ａ先生遂决定将项目转让他人，获利退出。 由于持有在建工程期间，地价显著上扬，协议转让价约为６０００万元。 问：如何进行税务筹划？ 第六部分 其他合同涉税分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 方案一： 直接转让房地产产权（土地使用权）。 利：快速、便捷、合法可行； 弊： １、需要办理土地及相关证书更名过户等与项目开发主体变更的有关的一 　　系列法律手续； ２、卖方需缴纳因发生“销售（非购置或抵账得来的）不动产”这一应税行 　　为的营业税（转让收入全额的5% ）、营业税附加税费、土地增值税 　　（“增值额”的３０％－６０％）、转让净收益１５％或３３％的企业 　　所得税，买方需缴纳3%的契税。 　　　　　——此况不适财税[2003]16号按转让溢价征５％营业税的优惠政策。 操作误区：通过会计师事务所低估资产和签订阴阳合同搞所谓“避税”。 第六部分 其他合同涉税分析　　　　　　　　　　——从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 Ｓ附：营业税新政： 《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号） 一、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，对于转　　 　　让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 　　1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的　 　　　在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 　　2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 　　　　　　 　　二、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不　 　　动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 　　　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债　　　　 　　时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 第六部分 其他合同涉税分析　　　　　　　　　　——从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 方案二：股权直接转让。 甲公司股东将其所持甲公司股权作价6000万元直接转让给乙公司（新公司法允许）或乙公司与一个以上的乙司关联主体，乙公司等成为甲公司的新股东，从而取得了甲公司名下的土地使用权。 总溢价分拆安排： 　　按甲公司股东B、C、D的持股比例分拆至各自名下，分别与乙公司等签订股权转让合同。 第六部分 其他合同涉税分析　　　　　　　　　　——从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 客观评价： （一）积极方面： 1、合法可行，操作简便，可在较短时间内完成。 2、不需土地使用权过户，规避了营业税、土地增值税、契税等项　 　课税，只需缴纳所得课税，间接实现了项目开发权和受益权的 　溢价转让。 ——说明参与交易磋商与法律安排的双方律师和财务总监中，至少有一方律师或财务总监具备相当的节税意识和较好的个案节税操作能力。 第六部分 其他合同涉税分析　　　　　　　　　　——从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 （二）负面与缺陷： 距离资深财税律师的严密筹划还有显著差异。 ▲ 1、造成的（或没有解决的）税务问题： （1）发生了甲公司股东B、C、D“财产转让”（股权转让）巨额收益（总计5000万元）个人所得税纳税义务，三股东总计应纳个人所得税：　　　　　　　　　 　　　　　　　　5000×20%＝1000（万元）。 （2）同时发生了乙公司等受让方的个人所得税代扣代缴义务，乙公司等总计应代扣B、C、D三人股权转让个人所得税1000万元。 第六部分 其他合同涉税分析　　　　　　　　　　——从一则房地产运作案例看财税律师的独特价值 2、可能发生的涉税法律责任与风险： (1)自然人股东B、C、D未依法申报纳税的法律责任 追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (2) 乙公司等扣缴义务人未履行扣缴个人所得税义务的法律责任： （1）2001年5月1日前的法律责任（略）。 （2）2001年5月1日后， ●扣缴义务