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收益法课堂练习 彭昱 1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。 　　A．合法原则　　B．最高最佳使用原则　　C．替代原则　　D．公平原则 2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为（ ）万元。 　　A．87　B．124　C．130　D． 134 3、收益法中所指的收益是（ ）。 　　A．估价时点前一年的收益 　　B．估价时点前若干年的平均收益 　　C．估价时点以后的未来预期正常收益 　　D．估价时点前最高盈利年份的收益 4、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。 　　A． 30 B．40 C．50 D．60 5、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。 　A．资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠 　B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠 　C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠 　D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 6、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A． 400 B．450 C．500 D．540 7、收益性房地产包括（ ）。 　　A．未出租的餐馆 B．旅店 　　C．加油站　　　 D．农地 　　E．未开发的土地 8、收益乘数有（ ）。 　　A．毛租金乘数　　B．利润乘数 　　C．净收益乘数　　D．销售收入乘数 　　E．潜在毛收入乘数 9、收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。 　　A．市场提取法　　B．累加法 　　C．指数调整法　　D．投资收益率排序插入法 　　E．收益乘数法 10、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(　 　)。 　　A.目前是否有经济收入　 　　B.过去是否带来了经济收益 　　C.是否具有产生经济收益的能力 　　D.目前的收入是否大于运营费用 11、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8％。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为(　 　)万元。 　　A.358.85 　　B.360.49 　　C.362.93 　　D.365.29 12、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为(　 　)。 　　A.7.65％ 　　B.B.75％ 　　C.9.42％ 　　D.10.19％ 13、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为(　 　)万元。 　　A.85.45 　　B.87.16 　　C.88.50 　　D.88.90 14、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（　 ）元/m2。 　　A.3300 　　B.3324 　　C.3335 　　D.3573 15、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（ 　）元/m2。 　　A.3816 　　B.3899 　　C.4087 　　D.4920 16、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（ 　）万元。 　　A.521 　　B.533 　　C.695 　　D.711 17、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报