2013中南地产烟台磁山项目定位报告169p.pdf

报告逻辑框架 纽交所股票代码：SYSW 中南地产 烟台磁山项目定位报告 2012-11 目录 报告逻辑框架 目录CONTENTS 一、宏观发展环境研究 二、整体及区域房地产市场研究 三、典型案例研究 四、项目整体定位及发展建议 2 目录 报告逻辑框架 第一部分 宏观发展环境研究 • 1·城市整体发展概况 （城市基础发展条件分析/城市整体经济环境研究/城市发展与未来规划研究） • 2·区域发展概况 （区域基础发展设施分析/区域内外部经济环境研究/区域发展规划分析/区域产业政策与优惠 措施研究） 3 1·市场整体发展概况 报告逻辑框架 1·1城市基础发展条件分析 1·1城市基础发展条件分析 烟台市地处山东半岛北部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与 辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 作为环渤海经济圈重要组成部分的烟台市城镇群，其进一步的发展对促升区域经济水平和 促进社会和谐具有重要的现实意义。 按照经济发展和城市化水平，胶东半岛 烟台 属于典型的 “星罗棋布”式格局。这里 “星罗棋布” 有全国苹果第一市栖霞、蔬菜第一市莱 阳、黄金第一市招远、首富县长岛，但 区域缺乏强磁力中心，即财富、知识、 技术、信息密集的中心城市。 1·市场整体发展概况 报告逻辑框架 1·1城市基础发展条件分析 1·1城市基础发展条件分析 烟台城市发展的有利条件在于： 1、区域经济发展基础较好—— 高密度的人口和发达的区域经济，为区域的进一步 发展奠定了坚实的基础。 2、乡镇经济发展迅速—— 迅速发展的乡镇企业不仅安置了大量的农村剩余劳 动力，为城镇发展提供了充足的劳动力资源和雄厚 的物质基础，吸引了众多人口就地实现农村户口向非农户的转移，推动了城市化进程。 3、区位优势明显—— 面临黄、渤海，是我国东北和华北交通对接的枢纽，沿海具有众多港口、拥有莱州湾、烟威、石岛三大渔场， 同时，海岸线绵长，温泉众多。交通条件和经济条件为烟台的发展提供了物质基础。 5 1·市场整体发展概况 报告逻辑框架 1·1城市基础发展条件分析 1·1城市基础发展条件分析 烟台城市发展面临的问题在于： 1、区域性基础设施滞后—— 近年来，烟台市各城镇都加大了对基础设施的投资 力度，但仍不能满足经济、社会进步的需求。城镇 人均道路面积16.67㎡ ，与其他地区相比存在一定 差距。城镇给水、排水系统效率不高；市话普及率 低，这些都一定程度削弱了城市吸引力。 2、土地水资源储备匮乏——区域内土地资源及水资源日益紧张，地形以低山丘陵为主，可利用地面少。 3、中心城区辐射、带动能力弱——中心城区以芝罘区为主，经济实力相对薄弱，从城市功能上来看，带动次级 城镇发展的能力较低。 4、城市产业特色模糊，分工协作不足——区域内虽然拥有丰富的农渔业资源和传统工业基础，但由于区域资源 的开发利用不够深入和全面，减弱了城市发展的优势和能力。