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地产销售营改增操作指引（暂行） 修订稿 2016 年4 月 地产销售营改增操作指引（内部资料，不得外传） 目录 一、概述及适用范围 3 二、涉及的部门及主要职责 7 三、销售阶段 8 四、合同签订及售后阶段 10 五、视同销售处理……………………………………………………………………………….12 附件 相关控制工具清单Error! Bookmark not defined. 第 2 页（共 13 页） 地产销售营改增操作指引（内部资料，不得外传） 一、概述及适用范围 1. 概述 随着2016 年3 月24 日财政部发布的《关于全年推开营业税改增值税试点的通知》（财税 [2016]36 号）和 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告2016 年18 号），不动产行业自2016 年5 月1 日期（包括不动产销售 和出租）全面开始缴纳增值税，不再缴纳营业税。 营业税是价内税，营业税下向购房者收取的全部价款为会计上的销售收入，营业税由我司 支付，是我司的成本；增值税是价外税，增值税下向购房者收取的全部价款，包括了会计 上的销售收入和由购房者承担的增值税销项税两部分。 由于营业税和增值税在税制设计原理、计税方式方面存在重大差异以及增值税“ 以票控税” 的特有管控模式，营改增除影响成本利润外，也会影响资金和预算安排。此外，增值税体 系下对发票的要求也比营业税更为严格。因此我司的地产销售业务流程将受到一定程度的 影响，主要包括： 1) 税率变化 收入类型 营业税率 增值税率  一般计税方法：11%  简易计税方法：5% 注：  房地产老项目可选择简易计税方法，老项目是 指：1） 《建筑工程施工许可证》注明的合同开 地产销售收入 5% 工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项目； 2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工 程承包合同注明的开工日期在2016 年4 月30 日 前的建筑工程项目  同一项目只能选择一种计税方法。 2) 计税方式变化 营业税 （价内税） 第 3 页（共 13 页） 地产销售营改增操作指引（内部资料，不得外传） • 税款=销售收入×税率 • 销售收入为向购房者收取的全部价款 • 税款是我司的成本，由我司承担 增值税 （价外税） • 销项税款=含税销售收入÷(1+税率)×税率 • 含税销售收入，即向购房者收取的全部价款 （以下简称“含税价款”）=销售收入 （以 下简称“不含税价”）+销项税款 • 应交税款=销项税款-进项税款 （注：进项税款和采购相关，故不在本指引讨论） • 销项税款由我司向客户收回，