五矿九玺台销策略方案.pptx

五矿·九玺台 整体营销策略方案;;整体销售周期：3年 ;;;;立标杆，多组合，多批推售，;2012推售策略：高举高打，一战定传奇;整盘货值分解;阶段推售排铺;入市均价： 楼王： 21500元/平米 平墅： 18000元/平米 叠墅： 14500元/平米 洋房： 12000元/平米;;;;2012拓客概述—目标企业样本; 形式;;;;;整体宏政策研究及后续趋势预判;自2003年起，5次下发“禁墅令”，别墅类物业地块日益稀缺 近期下发的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中又被提及“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。”;整体宏政策研究及后续趋势预判;整体市场供大于求，2011年约50000套的存量集中在2012年销售，竞争加剧，特别是江宁板块，整体环境不容乐观。;整体宏政策研究及后续趋势预判;2011年别墅的供销基本持平，充分显示出了购房者对别墅的抗通胀能力的认可。;整体宏政策研究及后续趋势预判;2012年1-4月份南京及江宁市场研究—整体市场;2012年一季度南京别墅市场共新增房源129套，去化136套，与上市量最高的2010年同期相比，下降近九成，较2008-2012年一季度上市量平均值低75.24%，供应量和销量均为五年来的最低值。 此外，一季度南京上市的别墅共7个，其中有3个位于远郊，上市套数占总数55%，单个项目上市套数均不高，试探市场的意味浓厚。;2012年上半年别墅推新在5-6月份集中上升，其中6月将有11家别墅集中推新。都市圈板块4家、江北板块3家、江宁2家、城中2家，出现四分天下、全面开花的局面。;重点参考项目;品质突出的现场展示面（景观示范），营造出打动人心的视觉盛宴。;1-4月份随着刚需和首改客户的需求集中释放以及众多楼盘的打折促销，成交量较年一路冲高，市场环境有所好转。;纵向比较，2011年南京商品房供销均处于历年来市场低点，但江宁市场供应充足，销量占全市突出份额，是竞争较为激烈的传统战场。大量的存量进入2012年市场，竞争将会更加加剧。 从别墅市场看，2011年别墅供销同样处于市场低点，但去化相对理性，表现出购房者对别墅类物业偏爱。从2012年初情况判断，主要供应集中在下半年，竞争加剧。 经济型别墅依然占据市场的主流地位，联排别墅依然是市场的主力，双拼和叠墅别墅供销基本平衡，随着11年别墅市场的理性回归，供销日益平衡，叠加等高改型产品越加走俏市场 江宁别墅类产品单价集中在14000-16000元/㎡左右，总价集中在300-400万左右，单盘的年成交量10-20套左右。 就2012年上半年典型别墅类项目销售分析来看： 洋房类产品单盘成交高点为约20套/月； 而江宁区域高总价的别墅类产品月销量不会突破3套/月。 ;南京 2012年下半年市场走势判断;整体宏政策研究及后续趋势预判;产业片区规划： 工业区 物流园区 商贸区 教育功能区 旅游区 高新农业区 ;;城市功能及产业发展吸引 外来私营业主的入驻;;片区功能定位： 方山片区定位为江宁教育功能区，一方面强化科教文化特色，另一方面依托方山及内部优越的环境资源，加强旅游配套和服务。加强与开发区、大学城的互动，打造成为副城“产、学、研、政、金”五位一体的“智慧谷”。 片区规划结构： 片区规划形成“一心、一带、两廊、三环”的组团式布局结构。 一心——即教育功能区中心，布置在格致路与龙眠大道交叉口处，集中布置商务办公设施，形成集商务办公、休闲娱乐为一体的核心。 一带——即延龙眠大道西侧的中心共享带，是规划区的公共服务设施、商务办公集中地带，同时也是中央景观带。 两廊——即北面方山—青龙山之间的绿色生态廊道和南面解溪河水系形成的生态防护廊道。 三环——指围绕方山，以龙眠大道、弘景大道为界形成的三个环状组团。内环强调与方山自然风貌特色相呼应，形成以居住休闲为主的功能组团；中环以中心共享带为主体，形成商业、商办为主的功能组团；外环以教育、居住为主的功能组团。 ;方山 （天印山）;江宁教育功能区，生态资源丰厚，未来人文景观将提档升级;九玺台;生态环境优越： 本案北接天印湖鹭鸟自然保护区、西靠方山风景区、遥望天宁寺，南邻方山高尔夫，难得的养生之地。;兼容休闲时尚： 项目周边现有江宁体育中心、文鼎广场、大学城商贸中心等商业配套，未来协众财富广场、95万㎡的华润欢乐颂也将相继入驻，将为区域注入新活力。 ;;整体宏政策研究及后续趋势预判;九玺台;竞争分析;;;;;电梯洋房：区域竞争将较为激烈。;区域未来重点项目：雅居乐·藏龙御景;项目规划为17栋高层住宅 其中：3栋17层、1栋24层、2栋27层、4栋28层、6栋29层。 户型面积：130-330㎡，以200㎡以上的大户型为主力户型