住宅小区停车位(库)所有权归属分析(正).docVIP

PAGE PAGE 1 对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析 内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。 关键词：住宅小区 停车位 所有权 归属问题 随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。对此，我国去年已经颁布了《物权法》，但实施到位尚需时日。本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。 一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定 要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和《物权法》的有关规定。建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。二是会所、车库的所有权归属问题，有约定的依照约定。三是没有约定的，或者约定不明的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于业主共有”。特别是目前争议较多的小区车位、车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。 二、住宅小区停车位的范围 根据《物权法》规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的包括以下几种： （一）住宅小区地面停车位 地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意， 在住宅小区地面上直接设置的停车设施， 一般以划线分割方式标明。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记， 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内， 因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人，即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑： 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准，而地面停车位只是通过划线分割而成， 不具备建筑物所要求的遮蔽性， 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用，它是依据法律规定和所有人之间的共同约定，由某一个或数个所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。 该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际， 我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金， 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此， 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位， 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议， 对有关收益分配作出具体约定( 比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支) 后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。例如，我市的第一家小有名气小区——金典城，就将小区内的绿地，道路划分成停车位，以每位六十元出租给需要停车的业主，这显然侵犯了该小区业主的利益。 （二）住宅小区地下停车位 住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白，要确认地下停车位的权利归属，首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相