成都震后房地产市场解析.docVIP

震后成都房地产市场的变化与分析 ? 　“5.12”地震及目前全国房地产市场的萎靡，使成都房地产市场发生很大的变化，现通过数据，试从楼面地价、建造成本、供销结构等几方面来分析成都房地产发展趋势，供集团领导参考。　 一、 HYPERLINK /zhuanti/070913_zfx/index.htm \t _blank 市场分析 投资主体 据“搜房网”专家统计，由于地震的原因，不少外来开发商将重新对成都楼市的信心和价值进行重新 HYPERLINK / \t _blank 评估，或将在1-2年内调整在蓉的投资计划，将其投资重心进行一些调整。而对于尚未进入的一些开发商来说，必将放缓其进入的步伐。 外来开发商对成都市场的观望态度，势必影响到成都土地市场的 HYPERLINK /newsecond/newslist/1_3.htm \t _blank 交易，最终导致土地价格在前段时间跌价的基础上继续回落，至少在近几个月不会有明显的价格上升。根据目前媒体上披露的土地拍卖公告显示，土地价格与地震前相比并没有明显的下跌，但上市交易的宗地数量已明显减少。 热点板块 都江堰-青城山板块的重建，将会给双流、龙泉、新津等地的物业迎来发展契机。 人们在短时间内无法消除地震带来的心理阴影，同时重灾区的重建也将需要3-5年甚至更长的时间。所以购房者会考虑重新选择休闲养老的区域。而双流、龙泉、新津等区域在此次地震中基本没有受到影响，这些区域的休闲、养老物业或将是这类群体考虑的区域。 另外，因为地震，人们对城西城北区域的置业信心将大受打击，近期消费者对城西（都江堰/郫县/高新西区等）与城北（大丰/新都/成彭方向）区域的抗性明显加大，因此对现金流紧缺、销售回款缓慢的开发商而言无疑是雪上加霜，部分开发商在房价上做出了很大的折扣，持续下去的话很有可能导致局部价格大幅下滑。而城东（包括龙泉）、城南（包括东升、华阳、牧马山、航空港）区域将受置业者青睐，有助推房价走高的可能。 根据房管局7月份交易的数据，各区商品房交易量环比来看，金牛区下降了40%以上，超过其他各区，位居第一；同时青羊区和成华区的下降也达到了三成以上。 ? 价格分析 由于高层在地震时震感相对要大，因而一些人们对高层单位产生了恐惧感。目前出现了低层单位的价格高于高层单位的楼盘。但这一体系的改变将会只是短期的，未来随着购房者对高层单位恐惧心理的慢慢消除，定价体系将会回到正轨。 预计建安成本上涨200元/㎡，同比上涨20%。自2007年6月以来无论是何种形态建筑的建筑工程成本都上涨了13%以上，钢材、水泥都在涨，而且成都建筑 HYPERLINK /zhuanti/070913_zfx/index.htm \t _blank 市场的人工成本也已经比去年同期上涨了20%。特别是2008年以来，建筑材料及人工成本呈进一步上涨之势，而且随着灾后重建工作的进一步推进，对建材及人力的需求量将会大增，对房地产市场来说，面临着前所未有的成本上涨压力。目前建安成本在2100至2800左右。 附：成都建筑工程（住宅）造价指数表数据来源：成都建设信息网 ? 日前，成都市房管局各公布了住宅土地的的成交均价：二环内楼面价为5780元/㎡，二三环间为5080元/㎡，三环外为4730元/㎡。对享受优惠政策普通住房标准也重新进行了划定：二环内购房价格低于8092元/㎡，二环至三环之间购房价格低于7112元/㎡，三环外购房价格低于6622元/㎡。 情况表明，在楼面地价居高不下、开发成本不断上涨的情况下，未来房价上涨趋势明显。同时因为这些项目拿地成本较高，开发时不得不考虑走高端路线，以提升房价，从而保持正常的开发经营。高端项目的增多，但高端客户是有限的，很多项目面临较大的开发风险。 二、销售分析 1、在售项目分析 地震之后各楼盘都恢复了营销工作，我们对成都市区及双流、温江和龙泉的近50个项目的价格及优惠情况进行了统计，其中包括高密度和住宅密度住宅，并对所了解情况进行了分析，情况如下： 六成以上项目价格未作调整 ? 在调查项目中，超六成的项目暂未作价格调整，而超过两层的项目销售均价有所下调，更有达14%的项目的销售均价作了一定幅度的上涨。 在价格上涨的项目主要位于双流、温江和龙泉，均为多层或别墅等高端产品。而在价格下调的项目较为分散，市区及各郊区县均有，主要是前期销售速度较慢的一些项目，如 HYPERLINK /house/3210220144.htm \t _blank 珠江国际花园、西花汀、龙城一号、 HYPERLINK /house/3210338544.htm \t _blank 萧邦等都做出了很大的价格调整。而且，灾区营销成为开发商在特定时期的一种特殊促销方式，成为了目前促销的主导。 ?在所调查的项目中，震后约1/3的项目加大了优惠