【整盘】20140211安高东方御府项目全盘营销推广方案.ppt

安高·东方御府项目全盘营销方案 2014.2 目录 CONTENTS 销售目标 2015年，销售80000㎡，完成总销金额21.6亿2016年，销售4700 ㎡ ，完成总销金额1.6亿 2015年销售计划 销售面积 （㎡） 主力产品 总销金额 （亿） 资金回笼 （按总销65%计算） 80000 住宅+商业 21.6 14亿 销售计划 2016年销售计划 销售面积 （㎡） 主力产品 总销金额 （亿） 资金回笼 4700 存量 1.6 9.2亿 蓄客目标 2014年，蓄水2400组住宅客户；2015年，蓄水4000组住宅客户+500组商业客户。 推案思路 为确保项目开工后资金迅速回笼，考虑到施工周期，建议施工顺序与销售推案节奏保持整体统一，由东向西、由北向南的顺序推案；考虑到离地铁远近及轻轨噪音干扰等因素，建议推案房源考量优势面递增原则，为价格平开高走做铺垫。 货值盘点 住宅面积 74007.86㎡(不含限价房) 商业面积 7269㎡ 车位 479个 住宅户数 946户（可售846户） 销售策略 主推方案 2015年二季度开盘，销售周期约20个月，利润值最高！ 备选方案 2014年四季度开盘，销售周期约21个月，资金回笼较早！ 价格策略 高峡蓄水，以高于开盘价10%-15%的口径积累客户，通过护照、认筹、解筹等营销手段层层铺垫开盘价格，刺激客户购买心理，激发客户消费欲望，达到开盘引爆的目的。 力求每次推案销售率达到80%，剩余可售房源调价1-3%。 结合工程进度的推进价格稳步提升，配合重要工程节点（如外立面落成、准现房等）进行较大幅度的价格跳跃；利用传统国定节假期（五一、十一、春节等）做针对性的、适当的价格促销。 主推方案 2015年4月开盘 实现总销金额约25.6个亿 推案节奏 第二波 第二波 第三波 第一波 2015年9月陆续推出3#、8#楼和9#楼，价格稳中有升，项目价值进入快速上涨通道，资金回笼的重要阶段。 2016年3月先后推出1#、2#楼和6#楼，产品接近准现房，整体形象最佳，项目价值处于利润最大化。 2015年4月分别推出4#和10#楼首期可售房源，平价入市，开盘引爆，快速去化，占领市场。 第四波 2016年8月及11月分别推出沿街商业及7#、5#楼，利用现房优势，实现清盘售罄。 第一波 第四波 第四波 销售排期 第一期陆续推出4、10号楼，销售周期4-6个月 14年10月 15年4月 15年9月 1期蓄水 开盘 2期蓄水 开盘 3期蓄水 开盘 清盘 16年12月 第二期陆续推出3、8、9#楼，销售周期4-6个月 第三期陆续推出1、2、6#楼，销售周期5-7个月 16年3月 住宅销售周期20个月 商业开盘 16年11月 第四期推出沿街商业及5、7号楼，销售周期3-6个月 2014年销售计划 开盘时间：15年4月 推售产品：无 蓄水客户：800组 销售目标：认筹量达开盘量3倍 销售面积（㎡） 主力户型 销售均价（元/㎡） 总销金额（亿） 资金回笼（按总销75%计算） 0 75-90 0 0 0 2015年销售计划 开盘时间：15年4、9月 推售产品：住宅 蓄水客户：3000组住宅客户 销售目标：去化85%房源 销售面积（㎡） 主力户型 销售均价（元/㎡） 总销金额（亿） 资金回笼 45885 75-120 26443 12 7.8亿 第2波 第1波 第1波 第2波 2016年销售计划 开盘时间：16年3、8、11月 推售产品：住宅+商业+车位 蓄水客户：3000组住宅客户+800组商业客户 销售目标：清盘 销售面积（㎡） 主力户型 销售均价（元/㎡） 总销金额（亿） 资金回笼 39514 75-120 29335 13.4 13亿 第4波 第3波 第3波 第4波 第5波 2017年销售计划 开盘时间： 推售产品： 蓄水客户： 销售目标：回款 销售面积（㎡） 主力户型 销售均价（元/㎡） 总销金额（亿） 资金回笼 4.7亿 资金回笼预排 阶段 推案波次 推案时间 推案房源 供应货量 销售面积 销售单价 总销金额 资金回笼预判 2015年 第1波 4月 4#、10# 19772.00 15817.60 25,600.00 404,930,560 　 余量 　 　 3954.40 26,112.00 103,257,293 　 第2波 9月 3#、8#、9# 26113.00 20890.40 26,895.36 561,854,829 　 余量 　 　 5222.60 27,433.27 143,272,981 　 　 　 合计 　 　 45885.00 　 1,213,315,663 788,655,181 2016年