房地产金融服务产品手册资料全.pptVIP

大江国投 融资并购 房地产金融服务产品手册大江国投融资并购部二○○三年十月 一、基本涵义 二、目标客户 三、服务内容和交易模式 四、达成交易的关键因素 五、业务流程 六、案例分析 七、相关法规 八、服务优势 九、产品专家简介 目 录 一、基 本 涵 义 运用多种金融工具和平台，为房地产公司或房地产项目提供融资、短期投资及咨询顾问服务，在控制风险的条件下获取收益。 二、目 标 客 户 区域： 上海、江苏及国内发达地区城市 2. 项目： 价值被低估、稳定现金流、信用保障可靠 3. 合作商： 信用较高、资质较好、国内品牌房地产开发商 有特色及知名度的企业 中城投资公司 具有一定规模的房产中介机构 团 队 中城房网 融 资 专业机构 大江国投 友 联 投 资 中 介服 务 客 户资 源 信 托 项 目 大江房地产 公 司 其他工具 咨询顾问 融 资 财 务 三、服务内容和交易模式 房地产金融服务平台 1.融资模式 1）房地产信托计划 项目贷款信托计划 项目公司 信托机构 ② 开发项目 投资者 交易结构： ①项目公司将该项目的土地或一定比例物业抵押给信托机构 ②开发商提供担保 ③信托机构发行资金贷款信托计划，投资者认购 ④信托机构为项目公司发放贷款 ⑤在信托机构监管下，项目公司运用资金进行开发 ⑥项目公司按贷款合同约定，还本付息 ⑦信托机构按信托计划约定，向投资者支付投资收益及本金 ① ③ ⑤ ⑥ ⑦ 开发商 ④ 收益结构： 财务顾问费（20~30万）+融资顾问费（0.5~1%）+信托发行费（1.5~2%） 三、服务内容和交易模式 1.融资模式 1）房地产信托计划 优先收益权信托计划 信托机构 ② 办公楼或 酒店式公寓 投资者 ① ③ ⑤ ⑥ ⑦ 开发商 ④ 交易结构： ①开发商将能产生稳定现金流的办公楼或酒店式公寓抵押给信托机构 ②开发商提供担保 ③信托机构发行租金优先收益权资金信托计划，投资者进行认购 ④信托机构为项目公司发放贷款 ⑤办公楼或酒店式公寓的租金收入进入信托机构监管帐户 ⑥开发商按融资合同约定，以租金优先收入支付利息，到期还本 ⑦信托机构按信托计划约定，向投资者支付投资收益及本金 收益结构： 财务顾问费（20~30万）+融资顾问费（0.5~1%）+信托发行费（1.5~2%） 三、服务内容和交易模式 1.融资模式 2）其他工具 出售回租 开发商 租赁公司 办公楼或 酒店式公寓 ③ ② ① 交易结构： ①开发商将能产生稳定现金流的办公楼或酒店式公寓与租赁公司进行出售回租 ②办公楼或酒店式公寓的租金收入进入租赁公司监管帐户 ③开发商向租赁公司支付租金 ④租赁期满，开发商进行回购 收益结构： 财务顾问费（20~30万）+租金收入（8~10%） ④ 三、服务内容和交易模式 1.融资模式 2）其他工具 房地产基金(待深化设计) 发起人 基 金 基金公司 投 资 人 投 资 人 项 目 项 目 项 目 中 城 投 资 ③ ① ④ ② 交易结构： ①中城投资或其他投资者,作为基金的发起人认购一定比例 ②我方负责基金发行募集 ③组建基金的管理公司 ④基金投资于多个项目 收益结构： 基金发行费（1.5~2%）+基金管理费（1~2%） 三、服务内容和交易模式 1.融资模式 2）其他工具 担保融资 银 行 开发商 我方机构 开发项目 交易结构： ①我方机构向银行提供信用担保 ②开发商提供反担保 ③银行发放贷款 ④开发商将资金用于项目开发 ⑤开发商向我方支付担保收益 ⑥开发商归还银行贷款 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 收益结构： 财务顾问费（20~30万）+担保收益（8~10%） 三、服务内容和交易模式 2.投资模式 1）开发前股权投资 我 方 开发商 项目公司 土 地 交易结构： ①开发商将股权或其他资产质（抵）押我方 ②我方出资50~70%，开发商出资30~50%组建合资项目公司 ③购买土地，取得四证 ④6个月~1年内，开发商溢价回购我方股权 ① ② ③ ② ④ 收益结构： 财务顾问费（15~20万）+溢价收入（15%） 交易条件： ①开发商拥有至少30%自有资金，能取得土地，但无法得到四证 ②开发商有能力或有其他保证短期内回购股权 ③开发商愿意承担高额资金成本 三、服务内容和交易模式 2.投资模式 2）中期股权投资 交易结构： ①开发商将股权或其他资产质（抵）押我方 ②我方增资不超过70%项目公司股份 ③开发商获得增量资金继续投入 ④工程封顶，达到预售条件 ⑤ 6个月~1年内，开发商溢价回购我方股权 收益结构： 财务顾问费（15~20万）+溢价收入（15%） 交易条件： ①项目即将完成，需要增加一定的资金方可达到销售条件 ②开发商有能力或有其他保证