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+ 遵化市项目调研分析报告 * 报告目录 PART1: 解放村棚户区改造项目地块分析 PART2: 主要竞品调研 PART3: 分析总结 * 根据遵化市的棚改总体规划要求，由于遵化市遵化镇解放村解放村地理位置特殊，住宅分散，都是70、80年代初建的土坯房和砖混房，遵化市政府意向将解放村作为棚改项目的试点工程推进。香港昌升置业集团为加快遵化市城市化进程，已与涉及棚改的试点村解放村村委进行了前期接触，对该地段平危房建筑进行升级改造改善城区面貌，提升城市品位进行了深入洽谈，就棚改项目合作达成初步合作共识。 * 解放村旧改丨项目概况 解放村棚户区改造项目位处遵化市二环以内，北邻建明东街，东邻北二环东路，紧依遵化一中，地块南面就是景观沙河。 * 解放村旧改丨项目概况 项目地块图 待拆迁村落 * 解放村旧改丨小结 从遵化市的社会经济环境来看,投资环境较好。项目地处遵化北部一中学区房核心地带，与市区的其他项目相比具备较强的竞争力。项目的成功开发将拉动遵化北部城区开发的序幕，并迅速提升该板块的整体形象 * 主要竞品调研 项目周边主要竞品项目有龙华名苑、浩友凤凰城、陆港花园、华远世纪城四个项目，其中华远世纪城项目3480元/㎡起价，目前售楼处因种种原因被封堵。 * 碧桂园遵府是碧桂园集团进驻唐山的第三盘，项目占地面积166亩，总建筑面积超27万平米。 竞品项目丨碧桂园遵府 建筑面积： 287000平方米 容积率：2.50? 绿化率：37% 销售均价：7000-7200(非毛坯 ） 停车位：架空层车位1594个，其中地上76个 楼栋总数：14栋 总户数：1594户 物业公司： 广东碧桂园物业服务股份有限公司遵化分公司 楼层状况：1-7栋为多层，每栋7层，8-14栋为高层，每栋20层。 * 竞品项目丨龙华名苑 项目位置：北二环与凤凰北路交叉口 开发商：龙凤地产 产品：11层小高层、18层高层 97-150㎡户型 销售均价：5500元/㎡ 活动优惠300-400元/㎡ * 竞品项目丨浩友凤凰城 项目位置：镇海中街与沙河交汇处 开发商：遵化市浩友房地产开发有限公司 建筑面积：100万平米 容积率：2.55 产品：18-33层的高层、9-11层的小高层，90-115 ㎡户型 绿化率：40% 销售价格：根据产品4800-5200元/㎡ * 竞品项目丨港陆花园 二期西段 二期东段 项目位置：二环东路与朝阳路交叉口 开发商：港陆地产 产品：9-11层小高层、18层高层 85-159㎡户型 销售均价：5800元/㎡ * 遵化主要在售在建项目概况 项目名称 建筑面积（万㎡） 容积率 开盘时间 去化情况 销售均价（元/㎡） 户型面积（㎡） 工程进度 物业地址 客户主要来源 碧桂园遵府 287000 2.5 2017年9月 在售 7200 120-150 动工 文礼西街与西二环北路交口 城内改善 依水现代城 38 1.9 二期2013年 基本售罄 5000 83-140 封顶 华富西街与华明路 城内改善 开元豪庭 16.2 2.1 2010年 基本售罄 6000 90-177 封顶 华明北路与北环一路 城内改善 浩友凤凰城 100 2.55 2010 一二期售罄 三期在售 5200-5800 90-115 动工 镇海中街与沙河 遵化东部刚需 竞品项目丨小结 * 竞品项目丨小结 15年与16年是遵化市房地产投资的高潮期，高端住宅与商业楼盘在16年后放出，产生了大量的供给； 15年-17年高于过去3年2的施工面积/销售面积、高于1.5的竣工面积/销售面积表明未来2-3年遵化房地产市场有可能会供略大于求： 17年后供给量均大于需求量，但投资者看好楼市，未来遵化市2-3年商品房均价增幅应该会在15%-20%，不会有大的波动； 遵化市楼盘建筑类型主要以多层、高层、小高层为主；17年商品房的均价在5300元-6600/平方米左右； 分布楼盘最多的是遵化镇，主力客户为遵化市本地居民； 遵化市本地居民购房以改善居住条件为主；以遵化市周边居民为主的外来人以首次置业、投资房地产为主； * 竞品项目丨小结 优势： 政策优势：本项目为遵化市第一个棚户区改造试点项目，能争取到政府更大的政策扶持。 地理位置优势：本案所处位置距离省重点中学遵化一中不到500米，并且紧邻项目南就侧就是一个规划的小学，最新的市