【世联地产】项目住宅项目定位与产品定位全案报告.pptVIP

协信高九路项目 一期住宅部分定位及产品建议报告 中原顾问事业部（重庆） ChongQing.11.2010 报告逻辑架构 一期住宅地块分析 核心问题界定 区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位 项目物业发展建议 一期住宅地块分析 一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高，相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块 F G 地块编号 用地面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 地块性质 D 12400 4.5 55800 商住 E 15900 4.5 71550 商住 共计 28300 4.5 127350 住宅占地面积不足3万平方米，整体规模不大，不具备强势的规模效应； 4.5的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆普通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一定影响； 住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。 一期住宅规模占据项目总建筑规模的四分之一，关系着项目整体开发战略及企业投资收益，在整个项目中有着非常重要的地位 地块名称 地块面积（亩） 容积率 建筑面积 （㎡） 用地性质 A38-1-1/07 113 1.8 135540 商业 B23-1-2/04 5.7 4.0 15200 商业兼住宅 B24-5-2/03 5.55 4.0 14800 商业兼住宅 B24-5-2/03 7.95 4.0 21200 商业兼住宅 C16-6-1/05 22.2 4.5 66600 商业 D3-1/05 32.7 4.5 98100 商业 D3-2/03 18.6 4.5 55800 住宅兼商业 D4-2/03 12.15 4.0 32400 住宅兼商业 D4-10-2/02 23.85 4.5 71550 住宅兼商业 合计： 241.7 511190 　 项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，开发呈中等规模； 项目地块分散，高九路贯穿地块内部，难以形成聚集效应；各地块用地性质有一定差异，商业、住宅等多种物业类型复合； 高九路 一期住宅总建面127350平方米，占项目总建筑面积511190平方米的25%，其建筑面积占到了项目总建筑面积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。 地块内部平整，现状为零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源 地块内部 地块平整，目前作为零时建筑和驾驶培训基地之用。 地块外部 地块周边多为中低档居住区，地块西侧为城市主干道。 地块内部—地块平整 地块内部—临时建筑 地块内部—驾驶训练场 地块外部—市政道路 地块外部—中低档居住区 地块外部—中低档居住区 地块属性 项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅 报告逻辑架构 一期住宅地块分析 核心问题界定 区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位 项目物业发展建议 核心问题界定 核心问题 策略层面问题 一期住宅用地整体定位？ 一期住宅与项目整体之间的关系？ 技术层面问题 住宅产品打造； 住宅与商业之间的比例； 配套设置； 各种产品打造。 问题结构化分析 一期住宅用地整体定位 一期住宅与项目整体之间的关系 竞争 需求 目标 竞争市场供应环境 需求市场环境 企业或项目目标 包含 住宅产品打造； 住宅与商业之间的比例； 配套设置； 各种产品打造。 产品建议 支撑 报告逻辑架构 一期住宅地块分析 核心问题界定 区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位 项目物业发展建议 区域住宅竞争市场分析 项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市场更多是在区域内部 南岸版块 渝中版块 杨家坪版块 石—二版块 茶园版块 三北区域版块 李家沱版块 华岩版块 大渡口版块 大学城版块 沙坪坝版块 主要房地产版块 主要客源辐射范围 重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显 重庆各个板块市场客户构成： 三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边区域吸引大量东部郊县客户置业； 渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外地投资客户； 沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女教育敏感的区县客户 南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户； 杨、石、二版块：以区域客户内为主； 大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户和高端改善客户为主。 项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主 图：项目所在区域主要在售项目 项目名称 容积率 产品形态 主力产品 主要客户构成 富洲新城 3.3 高层 97-123平米 建材