芜湖华强项目商业调研及定位报告确稿080520..pptVIP

G01二期商业地块解析 G01二期商业地块示意图 北地块： ——占地面积：4.4万平米 ——临主街展面：400米 ——进深：110米 南地块： ——占地面积：2.2万平米 ——临主街展面：220米 ——进深：100米 G01二期商业地块SWOT分析 T（威胁） 与城中商业的竞争：对地块商业有一定影响 与其它三个商业副中心商业竞争：其它三个 副中心也在快速发展，资源争夺将比较激烈 S（优势） 区位优势：连接城中/城北，辐射芜湖最具 消费潜力的区域 交通优势：紧邻主干道银湖路，可达性强 昭示性好：地块临银湖路街展面达620米 适用性强：两地块方正，进深达100米 W（劣势） 商业环境不够成熟：目前旅游人口与周边居 住人口不足，商业环境不够成熟 现状影响商家预期：一期商业经营状况不理 想，影响商家对项目的预期 O（机会） 未来消费量可观：区域人口达12万，旅游也 将带来一定消费量 建材家居升级机会：银湖路建材市场亟待升级，但面临商铺产权分散难以改造升级的瓶颈 获取政府资源机会：片区规划为未来芜湖商 业副中心之一，项目将获得更多的政府资源 我们的观点： 在目前片区商业环境不够成熟的状况下，如何发挥地块区位与交通优势，如何承接未来商业机遇，如何面对市场竞争，树立全新商业形象、打造核心竞争力就成为项目定位的关键。 G01二期商业地块 G01二期商业定位——定位原则及要点 ——前瞻：着眼商业发展趋势，从业态、商家、运营模式上引领芜湖商业 ——可行：具较强的可操作性，短期内成功经营，带动片区商业良性发展 ——互动：G01商业与其它地块商业以及住宅、旅游形成互动、资源共享 ——品牌：充分考虑商业形象、档次同华强品牌、主题公园形象相匹配 ——承接：承接芜湖城中优质商业向周边发展的大势，吸引外部大型品牌商家 ——升级：利用芜湖现有建材家居市场升级难度大的机会，迎合消费升级需求 ——竞争：避开与城市商业中心正面竞争，在各副中心商业资源争夺中以快取胜 ——引领：通过大型号召力强的主力商家进驻，引领次主力商家入驻 通过业态组合形成核心竞争力，迅速树立市场引领者的形象 项目定位四原则 项目定位四要点 建材装饰租户——期待平台升级，对现有服务、市场环境与形象最不满意 商家对现有市场最满意的是外部交通、市场规模与市场知名度。 三个市场外部交通均比较便利，同时市场经过几年以上的培养已形成一定的知名度与辐射力。 商家对现有市场最不满意是管理与服务、市场环境与市场形象。 最不满意的是管理与服务。现有市场为传统的物管模式，商铺已售给小业主，在规范化与信息引导方面不足。 资料来源：德思勤调研 商家近期拓展意向较强，有72%的商家在考虑新开店 商家对片区认同度比较高，有64%的商家考虑入驻片区，其中又以银湖中路的商家的意愿最强 商家对近期开设新店意向统计 72% 0% 28% 考虑 不考虑 看看再说 商家对方特附近新建材市场入驻意向 64% 0% 36% 考虑 不考虑 看看再说 建材装饰租户——拓展意向明显、对片区认同度高 资料来源：德思勤调研 国内外主力商家——百货超市暂无设店意向，建材家居意向较强 在考虑扩张，需经市场调研后再说。 百货 华亿 暂不考虑拓展新店。 百货 新百大厦 银湖路店面正在筹备中，暂不考虑该片区再开店。 超市 欧尚 已经确定进驻芜湖北京路的阳光绿洲，短期内不考虑进驻项目。 超市 大润发 芜湖暂无设店计划。 超市 苏果超市 已确定进驻赭山中路（联盛），暂不考虑在银湖路开店。 超市 乐购 重点在华南地区，暂不考虑安徽市场。 百货 吉之岛 暂无芜湖设店计划。 仓储超市 麦德龙 新芜店经营良好，目前项目周边人流不足，3年内不考虑进驻开发区。 超市 沃尔玛 两年内不考虑安徽市场 百货 天虹 已考察过项目，有一定兴趣 建材家居 世纪中心 暂不考虑三线城市 建材 百安居 只拓展一线城市，二、三线城市暂不考虑 家居 居然之家 已在芜湖开展择址工作，对项目比较认可 建材家居 红星美凯龙 尚未关注芜湖市场 家居 好百年 暂只考虑深圳市场，外地尚无设店计划 建材 乐安居 反馈情况 商业业态 商家名称 资料来源：德思勤调研 项目业态方向思考——市场机会与商家意向分析 超市/百货 市场机会大 市场机会小 进驻意向弱 进驻意向强 建材装饰 餐饮 休闲 娱乐 小商品 汽配 项目可选发展方向 ——经济环境 ——商业环境 ——租户调研 ——消费者调研 ——片区商业环境 商业调研篇 消费