漯河项目最终版.pptx

漯河.淞江路与桐柏路项目;目录;一、市调的目的;二、市场调研范围;三、市场调研方法;目录;;本项目;经开区北组团：处于待深度开发状态，村庄和部分拆迁房;一、地块区位优劣势——区域内开发成熟度状况;地块区位优劣势概述;综合观点;二、地块现状优劣势分析——指标状况;二、地块现状优劣势分析——地块形状及地表现状;二、地块现状优劣势分析——地块四邻及内部道路规划情况; 综合观点： 1、如先行启动已获取的3B地块，需解决搅拌厂和临南北向规划路3A地块获取问题，方能实现规模效应和形象效应，形成综合竞争优势。但预计解决难度较大，可能会拖延项目入市时间，从而失去产品差异化所获得市场机遇，不建议先行启动 2、如首期启动4号地块开发（70亩），并考虑修建一段南北向的规划路，建设淞江路和南北向规划路的展示面，较易于形成规模效应和形象效益，利于先行启动;目录;一、市场整体供需状况;根据本次漯河市调所搜集的57个项目信息，目前漯河在售或已面市商品房中纯小高层、高层 项目有40、涵盖多层产品的项目14个（包含纯多层项目为3个），涵盖别墅产品的项目仅御园1个 三个纯粹多层项目中，其中有两个位于为经开区，属于低端项目，一个位于郾城区，属于经济适用房项目 涵盖多层产品的项目中，多层产品基本都处于售罄状态 解读2：未来纯粹低容产品的稀缺性已经呈现，面临较大的开发机遇;项目名称;三、不同区位典型楼盘合计的消化量和售价状况（2012年1-10月）;项目;项目;综合观点 1、产品形态具有差异化的机遇：目前市场低容产品虽有供应（召陵区前期多数楼盘都有多层 物业规划），但多数已基本销售完毕，且在售物业中多未再供应低容产品，具有很大的产 品形态差异化机遇 2、低容产品具备价格提升空间：在召陵区和漯河典型楼盘汇总表（附后文件）中可以看出， 当前多层物业要高出高层/小高层物业售价10%左右，优质地段要高出20%左右，具备价格 溢出的空间 3、洋房物业/联排叠加物业基本处于市场空白：在当前所有在售或已面市的楼盘中，大区域 内，仅有熙园项目规划有68套联排叠加物???（汾河上院子6套复式）。纯粹洋房物业属于 市场空白 4、纯粹的低容社区极少、品质一般或较差：在漯河纯粹多层项目仅有经开区万和城和汇景 城，以及郾城区的盛世浩苑（经适房）项目，且品质较低。 基于以上分析：在当前市场低容物业具备溢价空间和下阶段在售物业低容产品缺少供应的机遇下，本项目启动区可按照“洋房+联排叠加”的低容物业进行规划，形成规模，做成一个纯粹的低容社区。;目录;一、召陵金山板块未来几年供应状况;项目;二、金山召陵板块对未来竞争格局影响预估;综合观点;目录;您认为召陵行政区附近居住的环境如何？ ;您认为淞江路附近，沙河两岸的楼盘，售价 应该相差多少比较合理？ ;您意向购买的户型为？ ;若是低密度、环境舒适的洋房小区，购买洋房， 您能接受的单价是： ;您在这里购房希望有些配套： ;请问您的职业是： ;综合观点;目录;一、产品发展策略;一、产品发展策略;1、低密度——高绿化率 2、第一期需凸显滨河楼盘的特质，向金山板块贴近 3、第一期需显示规模化（大盘） 4、迅速制作项目自有环境及体现产品质量 5、户型设计多元化——不同阶段都能满足市场需求 6、各类产品的卖点明确 7、单价及总价在目标客户的预期内 常青片区 由新世界集团统一开发运营，一个总规模超过百万平方米的中央商业街即将出炉，首期30万平方米大型城市综合体即将面世。该综合体包含五星级酒店、K11艺术村、大型艺术购物商场、超甲级写字楼等高端生活元素。 ;目录;面积区间;一、在售物业的户型分析——高层;二、在售物业的建筑风格分析;三、项目利销因素分析;项目分析： 1、户型布局具有一定创新，拉大进深设计，基本无浪费 2、12栋多层快速规模性开发，快速景观落地 3、产品形象质感较强（真石漆材质、精装挑高大堂） 4、会所配套 5、会展区稀缺的品质多层物业，较好的抓住市场机遇;1、法式建筑、石材立面 2、联排叠加一个单元4户，整层4层半+局部半地下+全地下设计；户户带院（一二楼南向带院、三四层北向带院），赠送地下室和空中阁楼 3、产权面积200-220平米，四房三厅四卫多楼台设计 4、联排+独栋共计68套，目前市场试探效果较好，预留者较多，内部价格期望值1-1.2万元;90-118平米高层洋房： 1、通过入户花园、露台、挑空赠送实现户型集约设计，也确保了功能与舒适之间的合谐 2、餐客厅中间放置，拉大户型进深，使楼间距与基地进深和谐，一定程度上提升容积率;综合观点;综合观点;综合观点;??合观点;户型配比汇总表;本项目建筑风格设想;目录;一、项目定位;二、项目核心卖