房产热范文解读.docVIP

如何看待“房地产热” ?房地产是关系国计民生的重要行业，牵涉到政府、房地产企业和购房者方方面面的利益关系。住房对于当今中国人来说，不只是单一的消费行为，还存在一定数量的投资甚至投机行为。房地产领域出现的问题，原因不只存在于房地产环节，还存在于金融、股市、财税政策、城市化进程、财富分配等诸多方面。它既是经济问题，同时又是社会问题、政治问题。 一、我国房地产的现状 1.房地产投资稳步上升 房地产市场状况及发展趋势， 社会上出现了“泡沫论”、“过热论”等言论，但是，人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，房地产市场仍然顽强地攀升。我国区域经济发展按照沿海、沿江发展模式和由东向西的梯度推移进行的，而区域经济发展的差异性、有序性又决定房地产业发展的地域性、阶段性。当东部沿海发达地区的房地产市场暂趋饱和，且高价地等因素产生内在成本压力时，房地产投资将向中西部次发达地区转移。 2.地域热点显现，地域分化明显 eq \o\ac(○,1)、开发商不断加大二、三类城市的土地囤积力度： 2010年一季度，十大标杆房企新增土地储备中，二、三类城市储量已达到91%，万科、保利、金地、恒大、阳光100等百强企业纷纷以二、三类城市为发展重点，在土地储备量上抢占先机，鲜明地亮出二、三类城市运营商的标签。 eq \o\ac(○,2)、成交逐步活跃、房价不断上涨，二、三类城市成为开发商最主要的利润来源。 eq \o\ac(○,3).三类城市楼市销售贡献率不断增大： 标杆房企09年在二、三类城市的销售面积占总销售面积的73％，比重上升明显。而万科、金地等房企，虽然增长速度不及恒大、碧桂园，但也依靠在二、三类城市的提前布局，在10年一季度巩固了其市场地位。二、三类城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。 3.销售率空置率较高，隐患四伏。 随着房地产项目开发规模的不断扩大，各地都出现了不少“闲置房”、“黑灯瞎火”楼，甚至个别地方还演变成“黑城”“空城”。这不仅造成了大量社会资源的浪费，更是引发社会大众对投机炒房盛行、房价过高现状的不满。中国经济的真正风险不是房价崩溃，而在于供给过剩如何阻碍着经济结构的调整。在国家需要改变增长模式之际，房地产的过度投资正在给金融改革设置障碍，并固化长期以来的低效率。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些HYPERLINK /class_free/119_1.shtml地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。 4.楼市成居民重要的财富保值增值渠道 中国财富市场在经济强劲增长、私营企业崛起、资本市场发展三大因素的推动下，表现出众。2009年已达5.4万亿美元，且百万美元资产家庭达到67万户，同比增长60%，位居全球第三，仅次于美国和日本。财富市场的增长为中国企业家群体以及新兴中产阶级的财富积累起到很大的助推作用，同时，中国居民财富也随之增长迅速。因基础相对薄弱，中国财富市场仍拥有巨大的增长空间，而目前投资渠道少，楼市成为居民重要的财富保值增值渠道。 ?中国全国房价指数以每年大约10%的幅度连续上涨。手头宽裕的中等收入家庭如果有储蓄可供支配，那他们可能会理性地选择将钱用来买房子，即便买了也只是空着。由于不用每年交物业税，空置房的维持成本几乎为零。如此一来人们也没有动力寻求租金收益以抵消维持成本，这也是空置房屋如此普遍的原因之一。对于大多数以投资为目的的房主来说，假定的资本收益似乎令他们满意。???? 5.高空置率与高房价并存 在中国房产买方是投资而非自住，一个业主持有三套或以上物业，一旦非自住物业无法顺利出租，就空置下来。另外发展商在售项目经过几年的销售，仍旧未售出的单位，形成空置。 目前物价高涨、通胀预期较高的情况下，我国实际利率持续为负，导致货币需求下降，投机冲动上升；大量的灰色收入需要“安全”的庇护所；中国大众从未经历过全局性房地产泡沫。此外，还有一些投机者认为，政府不会眼睁睁看着房价回落。 6.价格基本平稳，结构变化突出 目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为： 一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的