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国基城邦 Guoji City-state [整合推广策略方案] 徐州全局：版块之争 • 诸侯混战期，徐州东西两地的较量早在2005年就展开，南部以开元四 季做作表，东部以绿地世纪城为主帅。 • 2005年绿地世纪城以“城市向东走”切合了政府未来的发展方向，也 将东区一处经济适用房区变成品质居住所在。开元四季虽然有五星级 酒店做标榜，但最终没有在炒作上占上风。绿地世纪城成为徐州市场 的一技独秀。 • 2007年世茂挺进东区，香港中新进驻南部，品牌发开商大举进驻，使 得徐州市场面临新一轮的市场洗牌，消费者在做选择中，首先考虑选 择哪个版块，再次是哪个楼盘，徐州东南两大阵营的拉锯战在所难 免。 东部与南部的版块之争 东部 南部 • 绿地世纪城：目前建筑，景观，商业街 • 南部有云龙湖，泉山等自然山水，本是 现场实景全面展现，可以说是目前徐州 徐州景观绝佳，生态居住最佳之地， 性价比相对较高的项目。绿地作为首个 2005年之前本是引领徐州高端居住产品 之地，别墅类产品多聚集在南部，随着 品牌开发商进驻徐州，占有天时，又以 绿地的东部的炒作，消费者关注重点移 期频繁的推广活动，迅速在客户中建立 至东部，南部的领袖地位逐渐失去。最 良好口啤。一时间独领风骚。 为核心的问题点即南部没有代表性楼盘 • 世茂项目：从世茂进驻其它城市的情况 引领市场。 来看，均以高端路线为主，世茂的进驻 • 中新森林海，从目前的规划及推盘方式 为东部高品质居住再添新作。 来看，项目定位快速去化，低开高走， 与绿地世纪城的节奏相似，但做不到领 袖南部品质居住的作用。 结论：这两个项目均是超大楼盘，同时又 品质之作，将大大提升东部的居住形 象。 结论：南部本应是徐州最佳居住之地，确 没有高品质代表楼盘，使其在与东部版 块之争中，落于后位。 版块之争：南部缺乏扛鼎之作 地产资料大全 南部区域市场战局 项目劣势： • 中新森林海，强调生态景观，同时产品以低密度——消费者比 较容易接受的产品。 • 本项目的高地价以及小高层的规划在与中新森林海的竞争中处 于明显的劣势，而小高层高层产品由于得房率，电梯费因素， 被徐州消费者认为是性价比不高的产品目前才刚刚逐步被消费 者接纳，所以本项目必须跳脱南部中端楼盘的平台竞争，将自 身定位于南部豪宅品质代表作。才有可能从众多南部的竞争中 占有优势。 地产资料大全 南部区域市场战局 项目优势： • 目前南部楼盘多聚中在黄河路，金山路，本项目扼守黄河路与 金山路交汇口，同时拥有绝佳山体景观条件，在同区域产品中 “地利”优势显著。 • 从目前南部在建楼盘，规划中还是传统的排兵营式的规划模 式，没有什么突出亮点，未见到产品规划突出的扛鼎之作。 地产资料大全 项目突破点1 得山，得水，得人文