某安置房住宅小区物业管理方案.pdf

目 录 一、物业管理项目的管理特点和采用的管理方式……………………1 二、质量管理目标………………………………………………………6 三、管理服务内容………………………………………………………8 四、管理人员配备………………………………………………………34 五、管理规章制度………………………………………………………40 六、档案的建立与管理…………………………………………………105 七、经费收支预算………………………………………………………118 八、物资装备计划………………………………………………………124 九、经营、管理、服务的新思路………………………………………129 一、物业管理项目的管理特点和采用的管理方式 一、物业管理项目的管理特点 （一）周边环境复杂，治安防范要求高。项目依山而建，周边有软件园、学校、 小区、部队基地、旧村等，人员复杂，人流量大，流动人员多。 措施：制订一套完整的治安防范制度，包括外来人员进出管理制度、巡逻制度 等。加强治安防范工作的宣传力度，使得人人参与安全防范。对来访人员严格实行 盘问登记制度，未获得受访人员的同意将被拒绝入内；加强管理人员的素质培训， 对保安实行准军事化管理；建立快速反应体系。加强与当地社区、派出所的联系， 共建共创示范住宅区。 （二）小区业主结构复杂，素质参差不齐，管理服务工作难度大。业主的物业 管理意识相对较弱，在管理上特别是二次装修上带来一定的难度。 措施：因地制宜，根据需求将业主进行分类，在做好公共性管理服务工作的基 础上，确定不同的工作重点，并开展个性化服务。 在二次装修管理上，主要采取以下措施： 1、制定严格的管理制度。根据国家及地方相关法律法规，结合小区实际，制定 《房屋装饰装修管理协议》、《装修特别提示》、《装修承诺书》等文件制度，明确业 主、施工单位、管理处等各方的权利和义务。 2、向业主广泛宣传装修的注意事项。在入伙期间，我们将采取案例及法规的形 式，在社区宣传栏、刊物等处广泛宣传依法装修的重要性。 3、严格审查、督导、查验。对业主申报的装修方案由责任楼管员、专业工程人 员、管理处主任先后进行严格的审批；楼管员在业主装修期间，每周巡查装修现场 不少于 3 次，发现问题即时记录并在规定时限内按流程采取措施，协同施工单位制 定整改措施并跟踪整改结果；装修结束后，依据业主提供的装修申请方案进行严格 查验，特别注重公共管道、渗漏水、外观等方面的查验。 （三）项目住宅为16至34层高层楼宇，设备数量、品种多，管理养护要求高。 措施：一方面，将组建一支技术力量高，责任心强的维修养护队伍，以满足设 施设备维修的需要，另一方面，根据项目的实际情况，制订出一套完善的维修养护 计划并合理组织实施，以确保设施设备的完好性，最大限度地延长设施设备的寿命， - 1 - 以达到保值增值之效果。 二、采用的管理方式 1、管理服务宗旨及目标的实施 为实现既定的管理服务机制，东坑（五凤家园）、丞相坑（坊）安置房特设有总 管理处，下设工程部、客户服务部(物业部)及安全管理部等部门。东坑（五凤家园）、 丞相坑（坊）安置房总管理处本着“亲切服务，用心管理”的宗旨，竭诚为业主提 供完善、周到、优质、理想的服务，努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的居住 环境。同时通过制定完善的设施设备保养维修计划，对物业及系统设施设备实施严 谨完善的管理，最大限度地延长物业的使用年限。 物业管理服务主要包括两大部分，一是对物业及设施设备实施规范严谨的管理， 二是对业主提供细致、周到、优质的服务，创造舒适的居住环境。 （1）东坑（五凤家园）、丞相坑（坊）安置房作为福州居住区物业管理的典范 实施管理，引入尽善尽美的个性化服务理念，本着“以人为本”的原则，以高起点 的管理、高标准的服务、高素质的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。 （2）在内部管理上，实行定员、定量、定额方式，以规范