德思勤2011年5月长沙湖南环保科技产业园项目地块定位及物业发展思路沟通.pdf

湘诚新城小区项目 开发策略思路沟通 案 湖南环保科技产业园项目 地块定位及物业发展思路沟通 德思勤·长沙 2011年5月 2 版权声明 Copyright; All rights Reserved 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制和发布报告 中的部分或全部内容。 This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. • 真诚感谢贵司的信任，邀请我司参与贵司湖南环保科技产业园项目的 前期定位工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感 谢！ • 这是一次双方沟通和了解，本次汇报未尽全面，主要基于我司对于贵 司项目的理解和市场认知，共同探讨项目定位及开发策略的问题，从 战略层面来解决项目开发，希望通过沟通，能给贵司带来专业上的支 持！ • 我们希望通过此次沟通成为双方合作的基础。 湖南德思勤房地产投资顾问有限公司 2011年5月 前 言 由于近期国家对房地产的调控政策频繁出台，市场 观望态度持续，总体呈现量跌价稳的态势。本项目开发 不仅要实现在政策和市场上的突围，更要取得现金回流 和销售利润的突破。本提案将从项目开发战略层面出发 ，为集中解决这一核心问题对项目定位、产品开发策略 作出深入的解析。 为节省宝贵的时间，本提案内容只抓重点、难点， 重在策略，希望能对本项目定位开发有所启发。 从三个问题谈起！ 一，如何看待当前的形势，对 项目有哪些借鉴？ 宏观政策层面、城市宏观发展如何，项目区域发 展如何，区域的发展对房地产发展产生了哪些影 响。项目地块区域未来发展如何研判，以及对本 项目将产生哪些影响？ 关键词： 新政解读、 新南城板块、 红星商圈、 环保科技产业园 二、如何看待不成熟区域与高容 积率产品之间的矛盾？ 项目位于一个目前相对不成熟区域，属高容积率 中等规模楼盘，高容积率决定了地块必须集约用 地开发高层，开发成本不低，一定程度上提高置 业门槛，而地块价值度目前不高，区域人群购买 力有限，如何看待这一矛盾。 关键词： 项目属性界定、 高容积率、 价值重新审视 三、项目整盘如何定位？ 项目总体量中等，且商业比重过大，从表面上看 无明显的特点及优势。这样的一个项目该如何定 位（形象定位、产品定位、客群定位），如何让 客户快速认知项目，并从认知到偏爱项目。如何 制定科学的开发策略，把握有利入市时机，最终实 现现金回流与销售利润的最大化？ 关键词：SWOT分析、案例分析、方向研判、开发策略 带着这些主要问题， 我们作深入的分析和思考。 项目环境解读 1、楼市新政核心阐述 2010.9.29中央政府在银行信贷、土地增值税、保障性住房建设等多方面再下调控重手，主 要涵盖限购、信贷、税收、供给、监管等方面，从多方面调控房价。 2011.1.26国务院出台“新国八条” ，进一步强化对房产市场的调控。 2011.3.4长沙出台了本地特色的限购细则 ，3.31又出台了限涨目标。 2011.3.22，国家发改委再发布《商品房销售明码标价规定》，要求5月1日