第二章 物业管理机构.pdf

第二章 物业管理机构 第一节 物业管理企业 第二节 业主自治管理组织 第三节 行政管理部门和相关部门 第二章 物业管理机构 物业管理运作主体是业主委员会、物业管理企业(包括物业管理公司和 专业服务公司)、政府主管部门和相关部门。物业管理的健康运作的前提 是主体各尽其职和相互间的良好协作。业主委员会维护业主权益和发挥决 策、监督功能，物业管理企业承担各项具体管理服务工 作，政府主管部 门从法制、政策上实施管理和指导，相关部门则在各自业务范围内行使职 权。本章对物业管理的运作主体和相关部门的机构设置、职责范围分别加 以介绍。 第一节 物业管理企业 一、物业管理企业的类别 (一)按投资主体 物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。 1 (1)全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家 依照所有权和经 营权分离的原则授予企业经营管理权； (2)集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有； (3)私营物业管理企业资产属于私人所有。 (4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体， 取得法人资格 ；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经 营，并承担相应的权利和义务； (5)三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部 资本由外国投资者 投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人 经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办 合资经营企业，或举办中外合作经营企业。 (二)按股东出资形式 可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。 (1)物业管理有限责任公司是由2 个以上 50 个以下股东共同出资，并 以其出资额为限对公 司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担 责任的企业法人； 2 (2)物业管理股份有限公司是一般由5 个以上发起人成立，全部资本为 等额股份，每个股 东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全 部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必 须在1000 万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房 地产等行业中 有一批股份有限公司。随着物业管理市场发展，集团化的物业管理股份有 限公司将逐步出现； (3)股份合作型物业管理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参 股、民主管理、 自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就 为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业 以其全部资产对其债务承担责任。 近年来，随着物业管理的发展，全国各地物业管理企业如雨后春笋大 量涌现，如上海市 到1997 年为止，共有物业管理企业1540 家，其中内 资企业为856 家，三资企业为108 家，有限公司和股份公司为537 家。内 资企业中，由原房管所转制为物业管理企业的为157 家。上述15 40 家物 业管理企业对全市范围内近9600 万平方米的各类物业进行着管理服务职 能。 (三)按经营服务方式 分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。 3 ( 四)按是否具有法人资格 一种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司；另一种是 以其他经营项目为 主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业管理的不 具备企业法人资格的物业管理部。 二、物业管理企业的组建 (一)组建条件 1.企业名称预先审核 企业有名称，犹如自然人有姓名一样。企业的名称一般由四部分组成： 企业所在地、具 体名称、经营类别、企业种类等。其具体名称可考虑原 行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等，如“东 湖”、“万科”“XX 别墅”等。除叫物业管理公司外也有称物业管理有限 公司、物业发展公司、物业公司等。根据国家工商行政管理局制定的《企 业名称登记管理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字： (1)有损于国家社会公共利益的； (2)可能对公众造成欺骗或误解的； 4 (3)外国国家地区名称、国际组织名称； (