物业交接与前期物业管理.pdf

上海住宅建设项目经理培训班 物业交接与前期物业管理 物业交接与前期物业管理 上海城市管理职业技术学院 上海城市管理职业技术学院 上海城市管理职业技术学院 张志仁 张志仁 张志仁 第一节 物业管理的早期介入 第二节 竣工验收后物业交接 验收后物业交接 第三节 前期物业管理服务 第一节 物业管理的早期介入 一、什么叫物业管理服务？ 物业管理服务是物业管理企业接受 业主、开发商、业主委员会委托，对已 建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑 物及其相关的公共设施进行全面管理服 务的经营活动。 二、什么叫物业管理的早期介入？ 在住宅项目开始设计时起，由拟在竣工 验收后接管物业进行管理的企业主要管理人 员、工程人员、维修人员参与介入，或请有 关的物业管理企业上述人员对规划设计、环 境布局、市政配套设备安装等方面，就质量 和使用功能方面，从物业管理角度提出意见 和建议，为今后用好、管好物业打下基础。 早期介入 前期物业管理 物业管理 项目竣工验收出售 项目设计启动 业委会成立 三、早期介入内容： （一）设计阶段：配套布局，房型设计， 公共部位等 （二）基础验收之前：地基方案等 （三）建筑结构封顶前：土建结构，隐蔽工程等 （四）设备安装：了解设备情况等 （五）竣工验收时：参与旁听等 四、早期介入的作用 1、有利于住宅功能的完善，保证住宅性能 完备性； 2、有利于物业管理企业掌握所管物业原始 设计和施工情况，为今后管好物业打下 基础； 3、有利于促进住宅物业的销售，保障其经 济性。 第二节 竣工验收后物业交接 一、物业交接的含义 （一）概念 住宅项目的物业交接是指开发单位在 住宅经竣工验收并交付使用许可后进行选 聘物业管理公司，并签订委托管理服务合 同，将物业交给物业管理企业进行管理服 务的活动。 物业交接与竣工验收的不同 性质 交 接 主要标准 竣工验收 备案制 施工单位交付 设计文件—— 给建设单位 质量安全等 建设单位委托 使用功能—— 交接验收 企业性 物业管理企业 安全与使用等 管理 （二）物业接管验收的依据和前提条件 物业接管验收的主要依据是,中华人民 共和国行业标准（ZBP30001-90）建设部于 1991年2月发布的，于1991年7月1日起实施 的《房屋接管验收标准》。另外,还有建设 部和本市相关的地方性法规、规章等。 （三）物业接管验收的前提条件： 建筑施工正式完成，设施运行已 经正常，竣工验收已经通过，取得新 建住宅交付使用许可证，幢、户编号 已经确认，场地平整，施工障碍已经 清除，资料齐全并且准确无误。 二、组建物业管理公司 （一）组建物业公司条件 1、公司名称预审 2、公司住所 3、法定代表人 4、注册资本 一级资质 500万元人民币以上 二