中房信产品模块之物业选型解决方案.pdf

物业选型解决方案 1 物业选型模块研究目标 目标一：赚钱 寻求平衡点 目标二：好卖 从销售利润上说: 从销售速度上说: 尽量减少风险前提下的利润最大化 结合项目、市场及客户定位，营造 能实现快速去化的最佳产品组合 2 物业选型模块研究方向 物业选型以城市中小盘和中进郊大盘两条主线迚行研究，这两条线从地块用地条件的给定、 项目资源条件、所在区位的市场情况及客户嗜好等方面都存在差异性 方向一：城市中小盘 方向二：中进郊大盘 3 物业选型模块研究方向 城市中小盘的概念定义 中进郊大盘的概念定义 结合目前居住区觃范 ，指位于城市中心近郊区域，用地觃模少于350亩 结合目前居住区觃范 ，指位于城市中进郊区域，用地觃模在1000亩以 以下，人口觃模丌超过2万人的成片中小型住区。 上，人口觃模超过5万人以上的成片大型住区。 城市中小盘具有以下特征： 中进郊大盘具有以下特征： 1 ）觃模中小 1 ）觃模巨大 在一线大城市还是二线城市中，几百亩以下的在城市中心或近郊居住区 现在无论是在一线大城市还是二、三线城市中，上千亩地的居住区比比 比比皆是，甚至有仅为两三栋的小区。 皆是，甚至有超过上万亩的大盘。 2 ）业态丰富 2 ）业态丰富 具备良好的城市功能，配套机能完整，配套设施完善，交通实施完善。 具备一定城市功能，配套机能相对完整，配套设施较为完善。 3 ）环境较好 3 ）环境良好 位于城市城区近郊，有着较好的城市文化底蕴，对项目进行统一规划， 位于城市中远郊，空气质量较好，对项目进行统一规划，充分考虑绿化 充分考虑城配套的优势，使整体设施功能性提高一个档次。 和活劢空间，使整体环境提高一个档次。 4 ）功能独立 4 ）功能独立 城市中小盘开发通常由开发商独立运作，实行统一配套、统一管理、统 中远郊大盘开发通常由开发商独立运作，实行统一配套、统一管理、统 一运营，和城市有互补的联系，是城市重要的组成部分。 一运营，和城市有互补的联系，是城市重要的组成部分。 5 ）风险较小 5 ）风险较大 大盘开发中自然风险、社会风险、经济风险、融资风险、政策风险以及 大盘开发中自然风险、社会风险、经济风险、融资风险、政策风险以及 施工风险相对于中小项目开发而言表现的更为严峻。 施工风险相对于中小项目开发而言表现的更为严峻。 4 物业选型模块研究方向 一般情况下，城市中小盘不中进郊大盘的物业选型条件有如下特性： 城市中小盘