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论物业管理三步曲 物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲 绪论 物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的 深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、 先导性产业地位的确立，特别是 1994 年中央作出在我国建立并发展社会主义市场经 济制度的英明决策，以及其后提出“住房商品化”的政策目标后，物业管理便成为一 个新兴行业，并由南往北、由东往西、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向 众多新兴小城市传递，以世所罕见的高速度崛起着、壮大着、发展着。至今已有2万 多个物业管理公司，从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦辽阔大地的四面八方； 作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；1997年 我国便已涌现出122个优秀住宅小区和优秀管理示范小区；全国性物业管理法规相继 出台，一些发达城市的地方性物业管理法规、章程或条例也出台不少；全国物业管理 条例也有望在年内颁布；全国性的物业管理协会也在前不久诞生；物业管理观念深入 广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格， 先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业在世纪交替之际便已成为了中国 服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。 然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总 难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，我国物业管理投诉居高不下；管 理不规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到我国物业管理的 前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题归根到底是我国的物业管理没有或没 做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理。随着我国物业管理行业的发展，多 数的物业管理公司已经开始注意到物业管理前期介入的重要性。做好物业管理前期介 入，有利于物业今后的管理和树立物业管理公司的品牌。 前期管理与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。其主要区别在于时间段 和法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员 会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。根据前 期介入阶段的不同，它又可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目 1 可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程结束、准备 竣工和接管时介入作为晚期介入。法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理， 由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理，由于业主委员会尚未成立，所以 无法由业主委员会选聘物业管理公司。但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理 活动，因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。 物业管理前期介入最好是在项目可行性研究阶段介入。前期介入从项目可行性研 究阶段到业主入伙期间的工作是非常繁杂，物业管理公司事先一定要作好准备，并制 定相应的操作规范。然而，由于我们的物业管理公司对前期介入还不是很熟悉，我就 以本人所学到的专业知识，对物业管理前期介入的操作提出一些个人建议。 一、物业管理前期介入的现状 物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开 成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。 海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早 期介入的管理运作。 海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、 施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为： 1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细 分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的 看法和建议。 2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物 业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物 内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管 理中的“先天不足”现象。 3．所选派的管理人员扮演“第二工程