第一讲物业管理概述.pdf

物业管理概论 袁中友 华南农业大学公共管理学院土地资源管理系 联系电话联系电话：020020-8528029785280297 E-mail:yuanzhongyou@ 第一讲物业管理概述 第第一节物业管理的基本概念节物业管理的基本概念 一一、物业物业  （一）物业的含义 1、一般意义上的物业 2、从物业管理的角度来讲的物业 物业是指物业是指已经建成投经建成投入使用的各类建筑物使用的各类建筑物及 其相关的设备、设施和场地。  （1）已建成并具有使用功能和经济效用的各 类居住和非居住的屋宇类居住和非居住的屋宇；；  （2 ）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用 设施设施；；  （3 ）屋宇的附属建筑（包括内部的各项设施） 和相邻的场地和相邻的场地、庭院庭院、停车场停车场、小区内的非小区内的非 主干交通道路。  （（二））物业的分类物业的分类 11、、居住物业居住物业 2、商业物业 3、工业物业 44 、其它用途的物业其它用途的物业 二二、物业管理物业管理  （一）物业管理的含义 物业管理，是指物业管理企业受物业所有 人的委托人的委托，依据物业管理合同及国家有关依据物业管理合同及国家有关 的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、 市政公用设施市政公用设施、绿化绿化、卫生卫生、交通交通、治安治安 和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治， 并向物业所有人和使用人提供综合性的有 偿服务。  （（二二））物业管理的性质物业管理的性质 1、物业管理是一种与房地产综合开发的现 代化生产方式相配套的综合性管理。 22、、是与随着住房制度改革的推进过程中所是与随着住房制度改革的推进过程中所 出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 3、是与建立社会主义市场经济体制相适应是与建立社会主义市场经济体制相适应 的社会化、专业化、企业化、经营型的管 理。  （（三三））物业管理的基本特征物业管理的基本特征  1、社会化  （（11））前提与条件前提与条件  前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理 权分离是物业社会化的必要前提权分离是物业社会化的必要前提；  条件：现代化大生产的社会专业分工则是实现物 业管理专业化的必要条件业管理专业化的必要条件。  （2 ）物业管理社会化的含义  一是物物业的的所有权有权人要到社会社会上去选聘物去选聘物业管管理 企业；  二是物物业管管理企企业要到社会上去到社会上去寻找找可以代管的代管的 物业。 2、专业化 物业管理的专业化物业管理的专业化，是指由专门的物业管是指由专门的物业管 理企业通过委托合同的签订，按照产权所 有人和使用人的意志与要求去实施专业化 的管的管理。 3、企业化 4 、经营型经营型  （（四四））物业管理得以实施的两个支撑点物业管理得以实施的两个支撑点  1、业主自治自律 屋外的空间不是我的！ 业主自治自律的关键环节业主自治自律的关键环节： 第一要有一个全体业主共同遵守的业主公约， 以此来指导以此来指导、规范规范、约束所有业主和使用人的约束所有业主和使用人的 行为，使之共同自觉维护公众利益和公共环境； 第二要成立第二要成立业主委员会业主委员会，代表广大业主的利益代表广大业主的利益 来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对 物业的管理提出具体要求物业的管理提出具体要求，，以合同形式委托物以合同形式委托物 业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协 调和监督物业管理企业的具体工作。 2、物业管企业的统一专业化管理 第二节物业管理的产生和发展 一、早期的物业管理早期的物业管理 二二、现代物业管理现代物业管理 1、产生时间:20世纪初期在美国形成并发展 起来。 22、、原因原因：：公寓大楼公寓大楼、、摩天大楼的迅猛出现和摩天大楼的迅猛出现和 业主的多元化。 3、标志标志：物业管理行业组织的诞生物业管理行业组织的诞生 三、中国物中国物业管管理的产的产生与发展与发展  （一）香港特别行政区的物业管理 1、政府管理阶段 22、、