第二十二章-租.docxVIP

2018《注册会计师》精讲班 会计学堂出品 PAGE1 / NUMPAGES6 会计学堂 第二十二章-租赁 第二十二章 租赁 本章概述： 租赁包括经营租赁和融资租赁。融资租赁起源于上世纪50年代的美国，这是一种金融创新。融资租赁从其本质上看是以融通资金为目的，为解决企业资金不足的问题而产生，这是其融资功能。融资租赁还具有投资功能和促销功能。 2015年8月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定加快融资租赁和金融租赁行业发展的措施，更好服务实体经济。 会议指出，加快发展融资租赁和金融租赁，是深化金融改革的重要举措，有利于缓解融资难、融资贵，拉动企业设备投资，带动产业升级。2017年12月中央经济工作会议，关于房地产行业的有关表述为：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 对于承租方，若属于融资租赁租入机器设备，根据实质重于形式的会计信息质量要求，应视同自有固定资产进行核算。2016年1月，国际会计准则理事会发布了《国际会计准则第16号——租赁》，该准则较以前的重大变化为对承租人而言不再区别融资租赁和经营租赁，在租赁期开始日，承租人应以成本计量使用权资产，以租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值计量租赁负债。为了国际趋同的需要，财政部会计准则委员会发布财办会〔2018〕1号《企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）》。 与租赁相关的定义包括：租赁期、租赁开始日、租赁期开始日、担保余值、未担保余值、初始直接费用、最低租赁付款额、最低租赁收款额、租赁内含利率、或有租金、履约成本、未确认融资费用、未实现融资收益等。对这些定义的深刻理解是学好本章知识的关键。 售后回租是指将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。它使设备制造企业或资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。 售后回购，是指企业销售商品的同时承诺或有权选择日后再将该商品（包括相同或几乎相同的商品，或以该商品作为组成部分的商品）购回的销售方式。 知识点1 担保余值和未担保余值 若融资租赁合同未约定承租人可以在租赁期满后有权按远低于行使选择权时租赁资产的公允价值优惠购买设备，即租赁期满后承租人将退回租赁设备，或租赁设备的可使用年限大于租赁年限。出租人为促使承租人在租赁期内尤其是临近租赁期满时“善待”将退回的租赁资产，往往要求承租人对届时的资产余值提供担保。 资产余值是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。 就承租人而言，担保余值是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。 未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。 例如：租赁期满时租赁资产的公允价值评估为100万元，而承租人及其他人的担保余值为70万元，则该租赁资产的未担保余值为30万元。 例：莲花航空公司2018年1月与黄海融资租赁公司签订了一架空客320飞机的租赁合同，租赁期144个月，月租金200万元。在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值为1500万元，莲花航空公司及其母公司担保800万元，深圳安欣担保公司担保200万元（此项担保独立于莲花航空公司）。 本例中，对于莲花航空公司，其担保余值为800万元，应确认相关负债；对于黄海融资租赁公司，未担保余值为500万元（1500－800－200），出租人应将未担保余值确认为资产。 出租人至少应当于每年度终对未担保余值进行复核；未担保余值增加的，不作调整；有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起的租赁投资净额的减少计入当期损益；已确认损失的未担保余值得以恢复的，应在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。 知识点2 最低租赁付款额、最低租赁收款额及二者的现值 一、最低租赁付款额 最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。 承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。 上例中，莲花航空公司的最低租赁付款额为144个月的租金200万元及