个案分析—万科四季花城.ppt

对本案的借鉴 由于本案的地理位置、土地属性与顾村项目有一定的相似性，因此对顾村项目有以下借鉴： 项目品牌影响力依然重要 绿地、轨道交通对项目有一定的推动作用 户型上的创新对客户有一定的吸引力 感谢聆听 同策专业策划 · 代理 · 营销 * * Tospur 个案分析——万科四季花城 2008.4.10 项目参数表 区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述 项目四至/产品分析 优势／劣势 机会／威胁 供求分析／价格分析 去化分析 企划风格／广告分析 客源地图／客源描述 目录 CONTENTS 『项目区域属性』 『项目属性』 『ＳＷＯＴ分析』 『销售分析』 『媒体推广分析』 『项目基本参数』 『客源分析』 『项目基本参数』 项目参数表 项目参数表 项目参数表 项目名称 万科四季花城 总占地面积 380000m2 所处位置 宝山西城区 总建筑面积 500000m2 现场地址 江杨北路1085号 容积率 1.06 物业类型 公寓+别墅 绿化率 42% 建筑形态 9F、11F小高层、双层叠拼别墅 得房率 小高层82%、 建筑风格 Art-Deco风格 近期开盘时间 公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月 交房状况 精装修、毛坯 交房时间 公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建 规划期数 共二期 目前总套数 2281套 当前期数 第二期第3区（别墅为第二期第2区） 新推套数 338套 发展商 上海万科宝山置业有限公司 停车位 两户配置一个车位 企划营销代理 上海新联康 物业管理费 公寓：1.95元/m2.月；别墅：2.5元/m2.月 目前均价 公寓：11000元/m2-12000元/m2 (装修标准1800)；别墅：14000元/m2 -17000元/m2 主力总价 公寓：100万-105万；别墅：250万-290万 『项目区域属性』 区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述 项目区域简介 区域简介 ----宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积13．28平方公里，地处上海市北郊，为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2010年12月。 宝山城市工业园区（北区） 罗店板块 月浦板块 顾村板块 东城区板块 高境，淞南板块 共康，泗塘板块 上大板块 大华板块 西城区板块 三个区域： ——南块：宝杨路以南，规划面积 3.89 平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。 ——北块：宝杨路以北，规划面积 6.16 平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。 ——东块：铁山路以东，规划面积 3.23 平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。 三个目标： ——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。 ——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。 ——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。 区域规划 南块 北块 东块 ——公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。——轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站--共富新村站） 轨道交通3号线 （上海南站站--江杨北路站） ——公共交通： 705路、719路 淞泰线、宝山2路、宝山8路 交通概述 1号线 3号线 外 环 线 富 锦 路 宝 杨 路 江 杨 北 路 本案 友 谊 路 同 济 路 配套设施概述 生态环境配套 ——四季花城西南面，是一片连绵8 公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。 万科四季花城 绿龙 配套设施概述 ?生活配套 ——北上海东方商厦 ——北上海商业广场 ——北上海易初莲花 （车程约15—20分钟） 教育配套 ——杨行中心幼儿园 ——杨行中学 ——济光中学 ——济光学院 （车程约10—15分钟） 医疗配套——杨行地段医院 （车程约10—15分钟） 易初莲花 北上海商业广场 杨行中心幼儿园 杨行中心学校 杨行地段医院 济光学院 杨行中学 『项目属性分析』 项目四至/产品分析 绿化景观简述/户型分析 项目四至 项目四至：东至为张扬北路；四至