房地产估价第四章收益法(精).pptVIP

* 第四章 收益法 §4.1 收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。 二、收益法的基本原理 ——预期收益原理 ——收益分配原理 ——最有效使用原理 2、最简单的情形 三、收益法的基本公式 1、最一般的情形 例1 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益价格为： V＝（20-12）/ 8％＝100 万元 3、有限年期的情形 4、纯收益在前若干年有变化的情形 1）无限年期的情况 2）有限年期的情况 5、预知未来若干年后的不动产价格的情形 6、纯收益按等差级数递增的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 （二）适用范围 只适用于有收益或潜在收益的不动产估价 四、收益法的特点与适用范围 （一）特点 1、收益法具有严格的理论基础 2、收益法以收益为出发点