漯河永信伯爵山产品及前期营销建议20130827.ppt

项目名称：滨河·颐景园 　 面积/㎡ 类型 售价 租金/房价 装修标准 推广方式/途径 户型（层高、开间、进深） 优劣势 住宅 85-140 塔式 5500 　 毛坯 报纸、户外立柱、电视台、电台、网络、飞播、 层高3米、开间4-5米、进深6-7米 优：漯河高端住宅区、行政文化中心、沙河北岸劣：价格较高、优惠较少 项目名称：万盛·香槟国际 　 面积/㎡ 类型 售价 租金/房价 装修标准 推广方式/途径 户型（层高、开间、进深） 优劣势 住宅 70-120 塔式 3600 　 毛坯 报纸、户外立柱、电视台、电台、网络、飞播、单页 层高3米、开间4-5米、进深7米 优：地域稀缺酒店，高返租劣：周边工业多，环境不好 商铺 100-300 一层、二层连体 8000-10000 　 毛坯 层高：一层3.8二层3.5开间4米、进深7米 酒店 30-70 产权式酒店 3700元/㎡装修500元/㎡ 年返租金总房款的9%返十年 精装配家具家电 层高3米、开间3.8-4.5米、进深7米 项目名称：苏荷公馆 　 面积/㎡ 类型 售价 租金/房价 装修标准 推广方式/途径 户型（层高、开间、进深） 优劣势 住宅 100-130 塔式 4400 　 毛坯 报纸、户外立柱、电视台、飞播 层高3米 优：市政供暖、24小时热水位置优越劣：项目小，配套少 商铺 　 未开放 12000 　 　 　 项目名称：西钓鱼台 　 面积/㎡ 类型 售价 租金/房价 装修标准 推广方式/途径 户型（层高、开间、进深） 优劣势 住宅 87-240 塔式 5800-6500 　 毛坯 户外立柱、电视台、电台、网络、飞播、单页 层高3.2米、开间3.8-6米、进深6-7米 优：漯河高端住宅区、行政文化中心、沙河北岸劣：价格较高、优惠较少 谢谢聆听！ 本方案若有不足之请给予指正！ 明尚地产顾问策略中心 2013年08月 版权声明：未经明尚地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 全球经济危机下崛起的地产全案整合商 全球经济危机下崛起的地产全案整合商 保密程度AAA级 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归明尚地产顾问有限公司所有，未经明尚地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 永信·伯爵山产品及前期营销建议 明尚地产顾问策略中心 2013年8月 一 二 三 项目概述 问题提纯 整体思路 四 产品及户型配比建议 五 项目入市销售建议 CONTENT(目录) 一、项目概述 项目基本情况 本项目占地99亩，建筑面积约30万平米。三面环路，北面紧邻沙河。住宅约25万方，公寓约1.89万方，商业约3万方。 本项目西侧紧邻阳光福园项目，东侧为恒大地产项目。区域同类型楼盘林立，后期销售竞争激烈！ 产品规划 产品线弱： 420套公寓体量大（以30-40平米计算），分化风险能力弱，漯河本地市场难以接受小面积公寓，非包租类产品消化异常缓慢，且在新政下依赖房产自身增值获得收益机会渺茫，公寓投资客受打击. 产品格局： 无创新，不能超越市场给市场带来核心卖点，后期会进入区域同质化竞争泥潭。 二、问题提纯 在既定的条件下如何确保稳健、良性运转、力求做到前期投入少高收益？ 周边大规模高强度开发环境下，如何另辟蹊径，快速消化？ 三、整体思路 核心思路 产品类： 产品创新、产品品质化、科技化为中心。 营销类： 借助酒店名义规避政策前期收款，后期采取溢价方法锁定客户。 齐头并进，两手抓，两手都要硬 思路分解 四、产品细分及户型配比建议 产品创新——住宅 住宅层面客户最主要关注点在于户型的创新上，在户型上存在两种： 平层上格局创新 精装在平面格局上创新力度不大但给客户带来高附加值。 因为项目东侧紧邻以精装修著称的恒大，所以本项目应规避精装修，在平层格局上进行创新。充分运用买赠的产品特点，提升项目性价比，跑赢市场。 建议户型 建筑面积90㎡ 建筑面积100㎡ 住宅户型配比建议 面积 户型 比率 80-90平米 两房、紧凑三房 50% 90-110平米 三房 50% 价格制定 产品创新——公寓 针对周边竞争项目较多，公寓产品应打破传统形式，创新为层