成都·圣安卓全程策划提案.ppt

2001.2.18 博思堂Birthidea广告 圣安卓花园St. Andrew 整合市场攻击策略 Strategy Ad. Planning [战国策] 博思堂Birthidea广告 2001.2.18 一、战局 1、现在战局如何？ 观点： * 银都在96年曾经是成都地产的领导者；现在，你再到银都走一走，你不会再有心动的 感觉；银都甚至连置信的感觉都不如； * 上河城曾经开创成都地产的先河，怀旧感的情调的确让很多人想起从前；现在，廉颇 老矣，尚能饭否？从目前爱舍尔的销售比较差的状况来看，似乎无法再抗大旗； * 岷江新希望的实力确实不容小窥，锦官新城如果让成都专业与非专业人士接受为领导 品牌，目前争议坡多，核心是专业性不够强，规划、设计如果与深圳水准相比，的确 是差距不算小； * 盘古花园算是2000年成都有初期文脉的楼盘，且销售状态良好，如果能够再专业一些， 情况可能会更好？ * 置信无论从哪个方面来看，都是地产新贵，势力不强的劣势反而让其放胆求变，对市 场的把握力又让其建立起核心竞争力，目前在众多方面确实领先，未来如果能够地产 专业化再强一些，前景一片光明； 判断：* 成都地产启动时间非常早（95年），由于成都人的守与中产富足，导致小规模开发及 拓展性不足，质变期比较缓慢，目前反而与地产高点地区如深圳的差距越来越大； * 对于圣安卓花园而言，深圳与成都的高差就是我们不断的优势； 2、未来战局如何？ 观点：* 万科进成都，万科带来的是其第二代住宅的成熟典范，其将推动大地产概念的诞生 及专业化地产的成熟： 93年，万科地产第一次攻击全国市场，城市花园系列是其第一代住宅的代表； 2001年，万科地产第二次攻击全国市场，从目前6个城市，迅速拓展到20个城市，四 季花城模式是其近6年的经验成熟化； * 中海进成都，同样是深圳一线的精锐攻击成都市场，其同样会带动地产竞争力的失 衡与质变的加快； * 万达进成都，虽然其专业地产力并没有展现优势，但规模地产的效应却在带动大地 产概念的质变； 判断：* 天生丽质的市场（中产阶级）和成都地产的缓慢，天府锦绣势必落入外人手中，新 一轮的市场竞争已是山雨欲来，目前尚处于黎明前的寂静； * 一定要与万科、中海、锦官、置信丽都等知名品牌平起平做，因而一定要建立指标 概念，才可以为圣安卓的销售及三九地产的领导品牌建立开创前提； 二、解局 1、香港地产是深圳地产的明天，深圳的每一个阶段的突破得益于香港的经验； 香港地产36年的发展历程： 时间 年限 时代 质变点 指标 63年-83年 20年 地产规范时代； 地产品牌诞生 新鸿基、长江实业出现 84年-90年 7年 地产成熟时代； 5大地产领导品牌出现 新鸿基、长江实业、恒基兆业、九龙仓、 惠德丰 91年-93年 3年 大地产时代； 领导品牌规模性开发； 94年开始 社区地产时代； 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛；太古康怡花园 注：深圳目前相当与香港地产第三阶段《大地产时代》 ◆ 深圳