桂林花生唐购物中心项目商业定位报告【综合汇报】（可编辑）.docVIP

桂林花生唐购物中心项目商业定位报告【综合汇报】 桂林花生唐购物中心定位报告 深圳花样年商业管理有限公司 2012年9月 对于政府 ?提升临桂新区城市形象、代表区域发展水平的标杆项目 对于企业 ?花样年购物中心开山之作，开启未来可复制的商业发展之路 对于项目 ?提升项目的整体溢价，同时创造短期现金收益和远期经营收益 前言??本项目的发展使命 2 城市商业分析 3 项目分析 4 项目定位 5 业态规划 城市 宏观背景 6 品牌落位 7 招商策略 8 收益测算 城市宏观背景?城市概况 ?城市定位 广西北部区域性经济文化中心、“桂湘粤黔”交界区域中心城市。 ?桂林世界旅游城 ?桂林世界旅游城2011年10月正式启动，发展规模约200平方公里，人口约 100万。世界旅游城的整体规划思路基于临桂新区，高于临桂新区，以主城 区，即行政和旅游服务中心区为基础，发展旅游、度假、休闲相关产业，形 成以“大旅游”为统领，以“新产业”和“大物流”为支撑的新城发展动力 体系，通过打造功能完善的综合性旅游新城区，建设世界级的旅游产业集群 区。 ?世界旅游城规划2020年基本建成，即临桂新区除了作为城市副中心之外， 区域旅游属性进一步增强，因此未来不断增长的旅游人口将是商业发展的重 要契机之一。 城市宏观背景?城市概况 桂林市近年游客接待量 桂林市近年旅游收入 ? 预计2012年桂林市接待游客量将突破3000万人，约6倍于全市总人口，预计将创造超过250亿元的消费，与旅游业息 息相关的商业、酒店、交通、餐饮及其他关联行业都将从中直接受益。 ? 临桂新区地处机场与桂林市区之间，是超过千万级中高端旅游人群的必经之地，同时临桂自身也是旅游目的地之一， 客观上为本区域的商业、酒店及相关服务业创造了重大发展机遇。 城市宏观背景?城市概况 资料来源：桂林市人民政府网站 城市宏观背景?城市机遇 全国唯一建设国家旅游综合改革试验区的地级城市 新桂林 新机遇 ?2009年底，国务院明确提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”。 ?全国旅游综合改革“一省、一岛、一市”格局初步形成。 桂林国家旅游综合改革试验区 是我国首个获得国务院确定建 设的旅游综合改革试验区，也 是我国首个以城市为单位建设 的国家旅游综合改革试验区， 从而在全国旅游综合改革方面 初步形成“一省（云南省国家 旅游综合改革发展试验区）一 岛（海南国际旅游岛）一市 （桂林国家旅游综合改革试验 区”的格局。 城市宏观背景?城市机遇 国家服务业综合改革试点区域 新桂林 新机遇 ?2010年9月，国家发改委正式批复桂林市为国 家首批服务业综合改革试点城市。 ?未来5年，桂林市将倾力打造与“桂林山水”相 媲美的“桂林服务”品牌。 “十二五”期间，率先打造五大服务业示范区： ?一是以阳朔为中心的城乡互动的生态休闲旅游和度假示范 区； ?二是以临桂新区和七星区为重点的商务会展与旅游相关产业 融合发展示范区； ?三是打造以桃花江旅游度假区、万福休闲旅游度假园区等周 边区域的养生度假和“栖息式”社会化养老产业示范区； ?四是以主城区、八里街商贸物流园、铁路西货站、铁路北客 运站和临桂新区两江机场航空港物流园为重点的商贸和现代物 流聚集示范区； ?五是打造以叠彩区站前广场为节点、漓江沿岸为轴带的体育 文化特色消费示范区。 城市宏观背景?城市机遇 24小时高铁圈 新桂林 新机遇 ?随着国家“五纵五横十连”的高速铁路规划，桂林将成为 连通西南与东南沿海的重要交通枢纽。 “根据铁道部批复的湘桂线扩改工程施工组织安排， 2010年底全线路基土石方施工已经完成，2011年开始铺轨、 架桥和站后房建工程施工，2011年年底所有工程将全部完 工。2012年1至3月轨道精确调整，4月至7月全线联调联试， 8月至9月试运行，9月底全线开通运营。 这条被喻为广西生命线的“湘桂线”，将构筑起广西 连接中南、华东、华北地区的快速通道，与黔桂铁路和南昆 铁路共同形成西南地区便捷的出海通道，与新建的贵广、南 广铁路构筑起广西和西南地区通往粤港澳的便捷通道，届时 桂林到广州、贵阳、南宁、长沙仅需2个小时左右，“两小 时高铁经济圈形成”。“ ??2011年3月《桂林日报》 ? 截至2011年，桂林城市化率为43.7%，城市化水平逐年提升。按照一般城市发展阶段特征，桂林正处于城市化进程的 加速发展阶段，在产业发展的带动下，大批农业人口将转型为城市居民。 ? 项目所处的临桂新区正是城市扩张的典型区域，伴随着基础设施和公共服务的不断完善，区域内的居住人口必然不断 增加，相应的对商业和其他服务业的需求也会逐步增强。 桂林市城市化进程 城市宏观背景?城市化水平 资料来源：桂林市人民政府网站 城市宏观背景?小结 在多重政策机遇