深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60.pptVIP

龙华地块可行性研究报告 本地块区域现状 ※二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，如本地块、莱蒙、中航、鹏润达等项目，客户主要以首次或改善性置业刚性需求客户为主。 ※二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块，如水榭山、圣莫丽斯、星河丹堤、溪山等，以二次置业，换房，追求舒适的客户为主。 ※龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目。如弓村项目。 本地块区域规划及定位 ※片区产品市场销化率：市场消化率近3个月都保持在10％以上，因年后深圳整体市场“小阳春”回暖现象片区产品销化仍将呈现出连续增长的趋势； ※价格趋稳：从当前市场态势来看， 大部分区域的心理价位已探明，成交量回复到正常水平，但整体而言，09年下半年的价格走势呈现仍然为趋稳的局面；目前片区中高档楼盘的合理价格在12000元/平方米左右。片区年内发售的万科项目会看齐金地梅陇镇，其它普通住宅项目价格在10000元/平方米左右。金地地产07年通过拍卖获得的龙华二线拓展区两宗住宅用地，可售楼面地价加上建筑成本，总成本已在9000元/平方米左右，对片区房价起到一定的支撑作用； ※限外令取消：从近期成交来看，港人深圳置业明显增多，深圳楼市更具投资价值，新政促港人入市；随着近期深圳楼市的供需两旺，市场很多潜在的供应纷纷入市，开发商信心渐强，在政策利好刺激下，预计会加速潜在供应的入市。 区域住宅市场分析-二手市场 片区畅销户型——二房、三房刚性需求 片区成交客户小结 小结：未来关内客源流向趋势图分析 小结 片区住宅情况小结 片区现状—待开发的新城区，交通已初步完善 整体区域属于待开发的新城区，本项目所在区域属于区内先行开发板块，项目周边的七里香榭、日出印象等项目已入住，具备初步生活氛围 道路方面：龙华人民路已经通车；地铁四号线正在修建中 目前本地块区域的别墅项目 通过市场同类产品分析，验证定位： 关于house/叠拼/洋房产品 1、 house/叠拼/洋房产品由于其产品的特殊性，在客户访谈当中也发现在区域市场上存在潜在购买的客户。设置该类产品存在市场机会。 3、打造此类产品存在一定市场竞争风险，但也可取得超出普通产品的高额利润。 结论：在设置house/叠拼/洋房产品时，需考虑地块的具体素质进行合理设置，尽量通过总规布局调整出一定比例的house，可提升项目档次及价值。 根据与中原三级地铺（金地梅陇镇分行）业务员访谈有关5月份成交的1房的客户，概况为以下特征： 现实客户： 客户群来源：福田区客户投资、龙华本地自住兼投资客户、香港人自住兼投资 目的：投资、自住 置业能力：价格仍然是他们最关注的因素。注重总价低。 潜在客户： 客户群来源：福田投资客户、龙华本地投资客户、未来新客站带来大量经商投资香港客户、外地经商人士 目的：投资、自住 置业能力：价格仍然是他们最关注的因素。注重总价低，注重附加值。 主流产品客户: 客户基本情况：福田区客户、龙华本地客户是片区主力客户来源，25-30岁为主要年龄段 客户置业需求：户型采取经济实用型为主，以需求2房3房为主，特色产品有竞争力 客户基本情况：以个体工商户为主，从事电子、IT通讯、贸易等行业 客户置业需求：高附加值受欢迎 客户置业能力：价格仍然是他们最关注的因素。支付能力有限，首付承受能力、月供承受能力较弱 house叠拼/洋房产品客户置业能力：支付能力、首付承受能力、月供承受能力较强 现阶段周边市场分析 探讨！ 如何使项目价值最大化，中原给出两种建议： 1、维持原地块规划要点不变，即南地块2.18北地块2.99的容积率，产品均以小高层及高层为主。 2、动用一部分政府关系，将南、北两地块容积率在保持总建面不变的基础上做适当调整，将北地块容积率增加到3.5左右，南地块可降低到1.6左右，北地块以高层为主，南地块有条件做出一个较纯粹的小高层+house社区，可使项目价值增大，具体指标调整如下 本地块建议探讨！ 关于价值的探讨！ 方案一意向图（南北两区均为高层） 方案二意向图（南区为小高层+house） 结论 保守判断，如果方案二不能实际通过操作解决，则按方案一进行测算，高层售价按13500元/M2价格、商业按20000元/M2计算，楼面地价在6650元/M2 （不考虑土地增值税因素）时，将是盈亏临界点，即住宅部分利润为0。地价低于6650元/M2 将产生利润。 THANK YOU! 属二线拓展区北区，龙塘站、红山站辐射圈边缘地带，居住导向的城市型综合型生活区；但商业氛围不浓； 交通可达性高； 配套市政配套及各社区配套将于2010年后陆续完工。本项目在推出时区域成熟度十分有限，入伙时基本上只有部分可供使用。 15分钟 福田香蜜湖片区 福龙路 30分钟 布吉 布龙路 珠三角等区