房地产项目开发流程和运营管理精选课件.pptVIP

关注风险点 工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图 工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和报建图纸 坚持 目录 房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制 坚持 项目报批报建流程 开发办 开发经营许可证 项目手册 计委 固定资产投资计划 项目立项 规划局 建设用地规划许可 土地测量、评估 国土资源局 国有土地使用权证 土地确认、报批 土地交易 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 基础设施牌套费 开发管理费 人防异地建设费 墙改基金 消防设施费 环境评估及排污费 规划局 建设工程规划许可 方案审批 规划局 中标通知书 质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安全许可 定额鉴别 劳保统筹 散水押金 质检委托 城管大队 执法大队 规划局 开发办 建委基建科 施工许可证 预售许可证 放线管理 坚持 房地产项目一般报批报建流程 坚持 加快项目报批报建进程 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）； 现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调； 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、 合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。 坚持 目录 房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制 坚持 施工建设阶段控制关键要点 关键要点： 质量控制！ 进度控制！ 成本控制！ 协调管理！ 坚持 工程建设的相关知识 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：9—12个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到2年半。 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。 坚持 项目进程设计与实施 房地产项目开发进程计划与实施，是为了在计划时间内完成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项目进程计划的实施受多方面因素干扰： 工程施工因素 房地产政策因素 市场环境因素 开发商资金因素 当地政府规划与关系因素 外部干扰因素 其它不可抗力因素 坚持 房地产开发前期工作的质量管理 房地产开发前期工作 挑选咨询单位 重视可行性研究报告的质量 严格项目前期工作成果的质量评审 坚持 房地产开发设计质量（功能质量）管理 建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础； 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前， 根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理： 1、规划设计阶段质量管理 2、施工图设计阶段质量管理 坚持 房地产项目开发流程与运营管理 讲师：李豪 2014/07/04 坚持 目录 房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制 坚持 房地产项目开发流程（住宅项目） 前期 土地获取 策划定位 规划设计 工程施工 开盘销售 入伙交房 1 2 3 4 5 6 7 土地信息收集 政策、市场调研 可行性研究 获取土地使用权 签订土地出让合同 获得用地规划许可证 确权 办理土地证 区域市场调研 项目定位 设计建议 方案设计 施工图设计 方案送审 取得施工许可证 工程招标 七通一平 施工图纸、资料、材料、设备准备 临时用地或临时占道手续办理 施工许可批文及办理开工手续 设计、施工、监理单位的协调 申办《预售证》或《销售许可证》 商品房销售 办理银行按揭 竣工验收建设工程规划验收 进行权属登记，取得相关证书 物业移交 坚持 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 比较 居住 发展商 物业管理 项目论证 企业视角的房地产流程 客户视角的房地产流程 产品策划 营销策划 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务 销售实现 坚持 各节点与时间标准 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的