物业服务纠纷司法解释解读资料.ppt

（七）业主多数决定可以解聘物业公司 四、新司法解释中值得注意的新规定 物业纠纷解释 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 ???? 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 物业服务合同是委托合同 委托合同的基础是双方相互信任，故法律允许任何一方随时解除。 对合格的物业服务企业不会造成威胁，有利于行业进步。 四 新司法解释中值得注意的新规定 （八）表决权的计算 四、新司法解释中值得注意的新规定 区分所有解释 第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： ????（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； ????（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： ????（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； ????（二）总人数，按照前项的统计总和计算。 “同一买受人”如何理解？ 四 新司法解释中值得注意的新规定 物业事业部提出的问题： 如小区未销售完毕，是否现有业主的投票过1/2就可以处分共有部分？ 1、按司法解释，处分共有部分，属于物权法七十六条第一款第（七）项规定的“其它重大事项”，“双过半”即可作出决定。 2、在多大范围内“双过半”，涉及“大公”与“小公”，目前法律没有规定。 区分所有解释第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 （九）起诉追讨业主欠费须先经书面催交 四、新司法解释中值得注意的新规定 物业纠纷解释 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 明确了书面催交为起诉的前置程序，但不限于业委会催交。 “仅以”二字大有文章。 物业费究竟是何种性质的财产？ 从法理上看，业主没有任何理由拒交物业费。 四 新司法解释中值得注意的新规定 重庆春晖花园3期3栋高层住宅楼因半数业主未交由电梯费和物管费，共欠电力公司1万多元。5名物管员放弃了国庆假期挨户上门催收，仍未收齐。电力公司停电，500户居民受影响。 “我们不是不愿交电梯费，这都是被迫的。”家住13栋601的马老先生说，楼上住户的空调水，总是飘进他家，他找物管好几次，却没得到解决。因此马老先生拒缴物管费和电梯电费有好几个月了。另一位业主蔡春蓉也对物管不满，她家楼下的烧烤店油烟机噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，她家门外经常油烟阵阵，物管也没有解决。 昨日，沈阳市大东区新家源小区业主王先生向本报反映，从5月17日起，该小区14号楼1单元的电梯、感应灯、对讲门都停止了使用，居民每天都得摸黑爬楼梯。王先生说，自2004年入住以来物业一直按照每平方米1.2元的标准收费，但因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有继续交物业费。“最起码的安全都保障不了，我当然不能再交物业费了！”他家住在高层，78岁的母亲每天只能在家里待着，“想晒太阳都挺难。” 南京富丽山庄高层住宅的业主刘女士向本报投诉称，她家所住的高层住宅因电梯欠费已停过两次，现在刚刚恢复运行，电梯停运的原因是部分业主未缴费。刘女士说，少数业主拖欠电梯费导致电梯停运，这对缴费的业主很不公平，物业管理负有不可推卸的责任。 12月20号一大早，重庆北部新区鸳鸯街道万兴家园6部电梯全部停电，物管办公室大门紧锁，里面空无一人。墙上新贴出一张告示：“由于部分业主欠费累计10万余元，本公司难以继续运营……” 在百度搜索“电梯欠费”—— 他山之石——台湾《公寓大厦管理条例》 第21条 区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。