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项目三：物业服务合同签订与管理规约制定 洛克菲勒的故事 有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美元的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。 “很简单，你写一封信，催他还十万借款。” “可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。 “当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。 签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 一、有关合同的基本知识 （一）合同的概念、特征、分类 先看几个情景： 1、概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 要点1：合同与合同法概述 2、特征 ① 合同是多方民事行为 ---两方或两方以上当事人意思达成一致 ② 合同当事人的法律地位平等 ---排除：行政合同 ---有些平等主体间的合同不受《合同法》调整 ③ 合同能引起一定的法律后果 （不论是否有效） ④ 合同一经依法成立，即具有法律约束力 3、合同的分类 ① 当事人是否互付义务:双务合同 / 单务合同 ② 合同成立是否以交付标的物为标准：诺成合同 / 实践合同 ③当事人取得权利是否需要支付代价：有偿合同 / 无偿合同 ④ 合同成立是否要采用特定形式： 要式合同 / 不要式合同 ⑤ 合同之间是否有主从关系： 主合同 / 从合同 ⑥ 法律是否确定了名称： 有名合同（典型合同） / 无名合同（非典型合同） 典型合同 -----典型合同是指法律上或者经济生活习惯上按其类型已确定了一定名称的合同，又称有名合同 ①买卖合同 -----是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 ②供用电、水、气、热力合同?----供电合同是指供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。 ③赠与合同----是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与合同。 ④借款合同----是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 ⑤租赁合同---- 是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 　　 ⑥融资租赁合同----是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。 ⑦承揽合同----是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。 ⑧建设工程合同----是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 　 ⑨运输合同---是指承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同，包括客运合同、货运合同、多式联运合同。⑩技术合同---是指当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同 ⑾保管合同----是指保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。  ⑿仓储合同----是指保管人储存存货人交付的仓储物，存货人交付仓储费的合同 ⒀委托合同----是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 ⒁行纪合同----是指行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。 ⒂居间合同----是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 一、有关合同的基本知识 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。 （一）、合同的要约 简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。 如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。 合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。 一、有关合同的基本知识 合同要约的构成要件 （1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。 （2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。 （3）要约必须传达到受要约人才能生效。 一、有关合同的基本知识 （二）邀请要约 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。 1、拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某 物都属于邀请要约。 2、广告 原则上，一般的广告不是要约。 广告只是邀请要约。但对于某些已经做出 许诺的广告，并且广告的内容符合要约规 定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。 3、标价 标价是邀请要约，不是