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广州项目计划书（草案） 北京金开玉制建设管理有限公司 2014.6.22 目录 一、项目概况 二、产品定位 三、开发计划 四、经济测算 五、首期计划 一、项目概况 项目地块占地1000亩，容积率0.5，估算建筑面积为34万平米。 地块内最大高差近200米，平均高度比广汕公路高出近100米，其中40度以上的陡坡区占地22%，25-40度的中坡区占地53%，25度以下的缓坡区只占25%。 本项目距离广州标志性建筑的直线距离： 1、广州市政府：29.8KM；2、广州塔：25.8KM；3、珠江新城：25.3KM；4、广州东站：23.3KM；5、广州新白云国际机场：26KM。 二、产品定位 概 要： 项目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄 客户来源：广州市区（尤以天河区为主）和萝岗区科学城就职的高端客户 产品定位：20万平方米山地别墅，13万平方米多层洋房，1万平方米配套 价格预判：别墅2.8万元/平方米；洋房1.6万元/平方米 土地属性 地形高差大，典型的山地别墅，具有特殊的空间和视觉的体验。 利用地形坡度，可以使山地居住区的道路蜿蜒曲折，增加趣味感。 山地视线的发散与收敛、视角的俯仰变化都有利于组织多层次的空间景观、 视线走廊和景观轴线。 山地的生态多样性有利于创造灵活的功能流线，达到建筑功能空间与山地空间互相呼应的特殊效果。 山地资源 客户选择 广州改善型客户，以天河、萝岗为主，辐射大广州。 地段、自然环境的稀缺、容积率等土地属性决定了本项目为高端类型土地。 项目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄 广州市区（尤以天河区为主）客户 天河区企业员工：天河区一直属于广州市的核心城区，并且以珠江新城为核心，形成了广州市的CBD区域，该区域截止2013年，有144家世界500强企业进驻，而且该区域的第三产业（服务业）占全区GDP 的86%，就业需求量巨大，而目前天河区的房价基本为35000-40000元/平米，因此天河区的大量企业员工的购房需求势必向东释放，而萝岗区将承接天河区的这部分购房需求。 天河区公务员、教师等行政事业单位人员：天河区集中了大量高校，区内有22所高等院校、34间科研院所等，因此公务员、各类学校的教职员工也将产生大量的购房需求。 萝岗区科学城就职的高端客户 广州政府对萝岗进行高起点、国际级规划，萝岗新城孵化的广州“硅谷”“高技、高智”的区域已初现雏形。在科学城，拥有世界500强企业中的111家进驻于此，外资企业超过290家，有超过3000名海归精英人才在此创业，产业经济引发巨大的区域潜能不可估量，将为萝岗楼市的发展带来旺盛的中高端客源。 黄埔区等邻近客户城市东部的改善类客户群体 目标客户定位 客户来源 客户类型 本项目土地属性比较符合的主要人群是富贵之家，同时考虑到项目规模较大，适宜涵盖多种。主流客户群体为：房改、高端客户，主要考虑客户自住、常住需求。 产品定位 产品建议 对应客户 产品类型 面积建议 面积占比 购置动机 房改客户 普通洋房 100-140三居 占20%，约6.6万平米 前期不做精装修，前期低价入市，比市场平均价格低20%，打开市场，拉升价格。 后期可根据情况适当增加精装修，价格与市场价格拉平。 130-160四居 占20%，约6.6万平米 高端客户 经济型别墅 160-180平米 占30%，约9.9万平米 做精装修（标准暂时按照3000元/平预测） 价格与目前市场别墅价格持平，约2.8万/平米 180-220平米 占20%，约6.6万平米 250平米 占10%，约3.3万平米 市区、近郊别墅产品稀缺，且本项目有丰富的景观资源，可支持别墅产品售价，建议在规划排布适宜的前提下尽可能多排别墅类产品，建议面积占比60%。 普通洋房适宜在项目前期开发， 低价入市，打响知名度，低开高走，为未来别墅打开市场。 走量，快速出货，挣名声，占领市场 由于板块内的各类配套相对落后，居住氛围不成熟，商业氛围不浓，项目配套以及项目各项硬件设施的设置需求量估计较大，约1万平米。对项目的配套有以下建议： 建议一： 符合项目定位的生活配套需求 小区内可解决各类生活配套需求 通过会所设置满足高端客户需求 配套小学尝试引进公立名牌学校 提升社区物业服务水准 建议二： 充分利用环境优势，合理利用项目高差坡度 小区主入口、展示区充分展示景观 强调建筑与山体的互动、融合 4.房屋本身 1.区域 认知 2. 配套 及环境 3.小区环境 及设施 项目开发经营思路建议 产品定位 本项目 御湖名邸 项目区位 5 5 地段印象 5 6 交通方便度 5 5 周边自然环境 5 7 居住氛围 5 6 教育方便度 5 5 生活方便度 5 5 未来