地块前期策划报告.ppt

九江濂溪区姑塘镇 恒生化纤厂项目 / 地块前期策划分析报告 编制： 2018-2 报告目录 PART 1 项目地块分析 九江主城区 鄱阳湖 姑塘镇 庐山风景区 项目地块 13公里 项目地块位于城市边郊的姑塘镇，属于原恒生化纤厂土地范围，临近中国第一大淡水湖——鄱阳湖 地块与主城区的直线距离13公里，车行路程约22公里 项目地块卫星图 项目地块分析——地理位置： 大交通：机场、陆路等外部交通发达 小交通：区域公路路网发达，城市公交30分钟一次 海空港 时间距离 至九江高铁站 50分钟 至九江庐山机场 80分钟 至昌北机场 120分钟 九江高铁站 地块至九江城区有公路直接相连，交通较为通畅，同时有城际公交连接姑塘镇和市区，接送大量工业园职工上下班 往市区 往星子 往庐山 项目地块分析——交通分析： 1 开发用地约246亩 恒生化纤厂生活（生产）区地块 2 3 鄱阳湖水域 谷山湖水库 5 水坝拦湖道路 6 农田绿地 4 项目地块分析——土地规划描述： 总待开发面积约246亩（包含7块土地） 7块待开发地块呈散状，整体分布于恒生化纤厂生活区的西侧 靠山、临湖是地块所处环境的最大特点 1 开发用地约246亩 2 3 4 5 6 7 恒生化纤厂已出让地块统计 序号 出让面积（亩） 用地性质 容积率 商业比例 单价（万元/亩） 总价（万元） 1 12.74 居住 2.5 0 84 1069.551 2 6.46 商住 2.0 10% 88 568.7748 3 49.13 商住 3.5 60% 126 6190.3737 4 40.66 商住 3.0 50% 126 5122.6371 5 19.4 居住 2.0 0 79 1532.2643 6 63.46 居住 1.5 0 63 3998.2856 7 54.64 商住 2.0 10% 88 4807.968 已出让土地面积总计：246.49亩 出让地价总计：23289.85万元 地块成交均价约：94.49万元/亩 项目地块分析——地块出让分析： 谷山湖水库/沿湖路 恒生化纤厂/生活区 鄱阳湖视角 恒生化纤厂/生产区 地块周边被恒生厂围绕着： 西北角临着谷山湖水库，其余区域均为恒生化纤厂的老生活区和远处的生产区 项目地块分析——周边环境： 项目地块分析——地块现状： 空旷净地（生活区） 基本农田（7号地块） 生活区荒地 生活区荒地 生活区活动用地 生活区荒地 地块现状以老旧待拆迁的生活区为主，部分地块为空旷的活动场地或废弃的荒地 1-6号地块整体高差不大，较为平整，但7号地块为高差达24m的小山坡，为废弃的农田，且与主要地块被河沟分离 ①姑塘镇--鄱阳湖生态山地 ②鄱阳湖花海美景 ③姑塘镇老海关 ④马祖山森林公园 ③ ④ ② ① 20分钟 5分钟 5分钟 10分钟 地块外部资源：临近鄱阳湖花海，拥有省级文物单位姑塘老海关，周边生态山林环境保持良好，且距离马祖山森林公园非常近 项目地块分析——周边自然人文资源： 难点1：区域荒凉，认知度低 本项目地块所处区域远离城区，同时也不是地方的传统景区地段，区域认知程度较低 难点2：工业厂区，存在污染 恒生化纤厂生活区紧邻其工业生产区，多少会带来一定程度的污染，包括气味、空气质量、粉尘、水源等，都存在污染的可能 难点3：原始资源，利用困难 地块周边存在湖泊、农田、山林等诸多自然资源等，如何将地块的原始资源、植被、生态充分利用，对开发的难度要求非常大 难点4：地块分散，开发较难 地块分为七块土地，而且部分土地相互间并不连接，或者被其他建筑切割开，难以统一开发和后期的管理 项目地块分析——地块开发难度分析： 项目地块分析——地块开发难度分析： 从调研分析可知，周边化工厂密布，对项目开发影响极大： 项目东北角，为重化工厂区，距离2.5KM范围内有分布近10家各类化工厂 其中最近的赛得利化纤和海螺水泥，距离不足1公里 海螺水泥 赛得利化纤 大唐化学 金鼎五金 恒生化纤 维科印染 九宏新材料 项目地块 1Km 城市郊区厂区用地·周边配套发展程度较低·有丰富的天然湖景资源·有较便利的道路直通市区 项目地块属性 初判 PART 2 项目基础认知 项目基础认知——区位解读： 姑塘镇基础概况 姑塘镇是江西省九江市濂溪区下辖的一个镇。位于庐山东麓、鄱阳湖之滨，距九江市城区13公里，这里风景秀丽，四季分明，气候温和，土地肥沃，物产丰富，是九江有名的鱼米之乡 全镇三面环水、一面依山，九星公路穿镇而过；东濒鄱阳湖，与湖口县隔湖相望，南界谷山湖，与海会镇山水相接，西连威家镇，与株桥、新华村毗邻，北接娘池河，与虞家河乡开天村以河为界 常年气候温和，镇域面积约50平方公里，辖2个居委会，八个村委会，人口3.58万人。该镇具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位