保利项目社区商业业态规划报告.pptVIP

关于保利项目社区商业业态规划的建议报告 2014-3-8 报告背景 在公司整体发展过程中： 住宅的优秀设计及创新保证了公司各个项目的热销，并能够成为各个项目所在区域的销量标杆项目。 经典、大气、高品质的建筑设计； 从初期的香槟系刚需产品到花语系刚需产品的升级、从花园系舒居产品到公馆系的高端产品，公司住宅产品的设计和优化持续进行中。 报告背景 但从目前的土地市场情况看来： 土地溢价率越来越高，仅靠住宅的销售价格已无法达到较高的利润率，商业设计能力和运营能力的高低已经是决定开发商能够拍卖获取土地的关键。 成都市场，高楼面地价的土地层出不穷； 未来，正常招拍挂的土地价格将日益走高； 排名 宗地名称 成交楼面地价(元/㎡) 1 锦江区三官堂街与龙舟路交汇处 10940 2 彭州市濛阳镇东星社区6组 10350 3 武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、... 10000 4 邛崃市河滨路南侧、老南桥广场东侧 8687.51 5 高新区大源片区GX2013-02-08地块 8410 6 成都市武侯区红牌楼北街2号 8300 7 青羊区清波村3组 7950 8 成华区崔家店路52号 7923.49 9 锦江区花果村六组、大观村四组 7870 10 高新区大源组团西片区GX2013-02-09号地块 7840 住宅的销售价格已经无法支撑高楼面地价基础下的较高的利润率； 住宅基本保本，商业获取利润已经是目前开发商拍得土地的做法。 报告背景 虽然公司在住宅开发和销售上具备较强实力，但在商业的规划设计和招商运营上存在较多短板，导致公司在土地拍卖市场的疲软。 同时，问题也造成了大量的商业产品积压，严重影响到公司的资金回笼。 问题主要体现在： 报告背景 1、商业的设计与市场旺销产品及客户的需求有一定的偏差： 开间宽、进深深，整体面积偏大； 总价过高，十分挑客； 商铺内大量的柱网，严重影响商铺的实用性。 就商业产品的设计，项目组已向领导提报过设计标准的建议报告 报告背景 2、招商方面和业态规划上存在较多短板，导致各个项目的商业氛围无法快速形成，影响到商铺的租金和销售价格的提升： 招商方面的工作存在较多问题，尤其是在主力店的引入上存在短板，导致各个项目的商业氛围无法快速形成，严重影响到商铺的销售和出租。 业态规划上，缺乏对整个项目的规划提出整体方向建议和分区域的业态划分的建议，仅仅是出售后，靠商家自主招商，导致商业氛围不浓厚，严重影响到商铺的租金和销售价格。 报告背景 为解决目前商业销售的难题、以及未来项目的商业更好的销售运营，以提升公司的品牌战斗力，我们研究了万科项目、龙湖项目的典型案例的分析，希望对后期公司项目的业态规划和运营提出参考建议。 PART1 万科项目住宅底商情况调查 产品系列 万科集团内部对于商业产品系的规划 类型 名称 定位及特征 成都代表项目 购物中心 万科广场 定位：城市级高端购物中心，目标消费人群指向全客层，以家庭式综合消费为规划原则、以餐饮休闲娱乐为亮点，基本多为自持 无 社区商业 万科红 定位：以生活配套和餐饮为主，包含“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌，“万科红生活中心”是具有较大规模的社区集中商业，“万科红新街坊”主要是指社区底商及街铺。一般为出租合作，底商、街铺直接销售 无 生活广场 根据城市不同的情况，产品线名称亦有所差异，具体的规划方法与万科红系列类似 万科城市花园、魅力之城、金色系列、金域系列项目 商业金街 高端社区商业 万科2049 这个系列是由万科培育、保护并长期爱护的商业品牌，有统一的规划标准、专业的宣传及后期运营团队，致力于高端社区商业标准化，并可以不断复制 无 写字楼 万科大厦 定位：区域级地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境 万科钻石广场、汇智中心 案例分析 广州万科四季花城 项目简介： 项目位于广州和佛山交界的南海黄歧，地处广佛都市圈核心，距离广州市商业中心荔湾区上下九7公里，距离广州市行政核心区10公里，车程在15分钟范围之内。 占地面积：50万平米  建筑面积：50万平米 以小高层洋房,多层洋房(带电梯)  为主 案例分析 广州万科四季花城 万科四季广场为四季花城项目的核心商业圈。位于整个小区的入口滨湖处。总面积约2万平米。 首期商业约9500平米，带产权出售； 二期商业约1.05万平米，只租不售。 一楼商业面积范围：4.3㎡-36㎡ 二楼商业面积范围：5.04㎡-59.22㎡ 销售模式：带租购铺模式，投资者可选择2年16%回报即减或逐月收租。 案例分析 广州万科四季花城 配套及商业组合模式： 1、基础配套： 教育资源：中山大学授权中山大学附属学校与万科签订合作办学协议。万科出资打造学校的所有的硬件，由中山大学负责经营学校，可对外招生，不需要交纳任何费用给万科。万科业