广州商业圈布局分析研究(2015)讲义全.pptVIP

* 个案欣赏—奥园广场 开业 时间 经营规模 管理费 使用率 消费 档次 经营业态 平均月租金 （元/㎡） 经营状况 2011 25万㎡ 不详 50% 高档次 购物中心、餐饮、休闲 娱乐、购物 商业街售：一期：3.5万/㎡ 二期：4-5万/㎡；购物中心未公开招商。 100%出售 （未来推出租部分） 开发商 奥园集团 地址 广州市番禺区桥南街福德路 品牌 主力店：华润万佳超市、星美电影院、 个案欣赏—万博广场 开业 时间 经营规模 管理费 使用率 消费 档次 经营业态 平均月租金 （元/㎡） 经营 状况 2013年 建筑面积20万㎡ 45元（商业街） 60% 中高档 欧莱斯折扣店、男女服饰、小饰品、家居用品、餐饮、娱乐、早教中心、儿童服装、玩具家电 商业街：60元/㎡/月 吉盛伟邦1F：150-160元/㎡/月 吉盛伟邦2F:120-130元/㎡/月 散铺：200元/㎡/月 70%出租 开发商 广州番禺德舜房地产公司 地址 番禺番禺迎宾路 品牌 天河城、四海一家、欧莱斯折扣店、吉盛伟邦 小结 番禺区商圈的主要集中在105国道、迎宾大道及地铁三号线延线，并逐步向南延申发展； 桥南商圈近两年番禺区有过半数以上的新开发的商业项目坐落此，商业潜力巨大； 番禺现有的商业主要以百货、商业街为主，但整体档次偏低，整体缺乏系统规划，与经济发展水平对比呈现落差，大型购物中心、体验中心、时尚生活中心将成为番禺区商业发展的趋势。 三、存在问题及解决期望 1、商业网点布局的合理性有待进一步改进。 2、大型商业设施过度集中，缺少规划指导， 产生新的消费困境。 3、广州商业网点的布局与旅游景点的呼应配合 不够，缺少联动机制和品牌整合效应。 4、商业网点布局与城市交通网络布局不协调。 广州交通网络存在问题 第一，道路结构失衡，表现在道路系统结构不完善，缺乏快速 路层次和环路布局，道路功能层次混乱，比例失调，道 路级别的衔接不当； 第二，道路容量不足，表现在主干路网标准低，断面不统一， 车道宽度富裕，自行车道较宽，容量不足，导致道路通 行能力下降； 第三，交通阻塞点增多。表现在断头、瓶颈、错位，路口与路 段能力不匹配，缺乏渠化措施，给道路容量带来较大损失 实际上，广州的交通拥挤有相当部分原因是购物中心的过多人流、批发市场的物流拥挤所导致的。 广州商业未来发展趋势 数量庞大的中端/中高端个性消费不足； 传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念； 就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破； 新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面； 大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造自身特色。 未来发展趋势 商业饱和 买卖双方地位易转 市场竞争激烈 跳出旧有的定位思维模式 符合市场发展趋势 现有商业占据各种经营方式 一站式经营 游乐式经营 专业市场 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 感谢聆听！ THANK YOU FOR WATCHING! 放映结束 欢迎批评指导！！ 打造内中外三层商圈 广州还将按照城市的规划和城市的发展，打造内、中、外“三层商圈”，按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形成空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构，其中要将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈；中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈；而外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 越秀商圈 商圈现状: 北京路商圈是广州传统商业地，汇聚世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档。 中华商圈主要中华广场、流行前线、地王广场、公园、陵园西组建而成，是过去东山区传统商业旺地，中华商圈目前年销售额度超过30亿元，并保持良好增长势头。 广百百货 名盛广场 光明广场 五月花 中华广场 友谊商场 个案分析—五月花 开