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房地产基础知识 . .. 第一节　基本概念 与土地有关的概念 房地产一级市场：土地市场。是国家垄断经营的市场。国家将土地使用权出让给房地产经营者，可以使生地，也可以是经过开发达到“三通一平”的熟地 房地产二级市场：房地产开发市场。包括土地二级市场（即开发商可以转让土地） 房地产三级市场：房地产二手房市场。单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。（即存量市场） 三通一平： 通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 七通一平： 大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 生地： 指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开 发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。 熟地： 指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可 以直接用于建设的土地。 毛地： 指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围 土地使用权年限： 居住用地70年；科技、教育、文化、体育、卫生用地50年；商业、旅游、 娱乐用地均为40年；综合用地或其他用地为50年。 商住两用住宅： 是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融 入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住 的同时又能从事商业活动的住宅行式。一般为50年商住公寓。 国家只界定了“居住与非居住”用地，所谓“商住两用”一般是土地用途 的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。 如果开发商说楼房是商住两用的，则很可能是：同一幢楼，部分是商 业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。 二．与住宅有关的概念 砖混结构： 砖混结构是指建筑物中竖向 HYPERLINK /view/303024.htm \t _blank 承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、 HYPERLINK /view/826350.htm \t _blank 楼板、屋面板等采用 HYPERLINK /view/101549.htm \t _blank 钢筋混凝土结构。 框架架构： 由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用。（墙体材料一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。） 框剪结构： 就是框架剪力墙结构，在框架结构中布置一定数量的剪力墙，对抗风和抗震非常有利，因此能加强建筑的整体性。但是因为其建筑平面布置不灵活，所以不适合大空间的公共建筑，而且装饰灵活性差。一般适用住宅、 HYPERLINK /view/357935.htm \t _blank 公寓和旅 HYPERLINK /view/258312.htm \t _blank 馆。 混合结构： 是相对于单一结构如砼（tóng）、木结构、钢结构而言的，是指多种结构形式总和而成的一种结构。最常用的是钢筋混凝土和砖木的混合。 板 楼：指多个住宅单元组合而成，每个单元设有楼梯或电梯的住宅。一般为多层或小高层建筑。 塔 楼：指以共用的楼梯电梯为核心，布置多套住房的高层建筑。塔楼形式有十字形、井字形、方形和蝶形。 公寓式住宅：公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。（提包入住） 花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。 商住住房： 商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居