07契税.docVIP

第七章 契税 本章考情分析 本章在《税法（Ⅱ）》中处于次要地位，并非考试的重点章，难度不大，所以是必须得分的一章。在历年考试中，题型以单项选择题、多项选择题的题型为主。考虑到本章的内容和地位，预计2012年考试分值在3～5分左右。 契税在房地产的交易、交换等经济行为中，与流转税、所得税并无直接的联系，但又是其中重要的一环；这种经济行为中，涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，以及企业所得税等。正确认识契税在其中的地位，是至关重要的，也是组合出题的思路。由于契税计入了土地成本或房产的原值，所以与企业所得税并无直接关系。 最近三年题型题量分析 年度 题型 2009年 2010年 2011年 题量 分值 题量 分值 题量 分值 单项选择题 2 2 2 2 2 2 多项选择题 2 4 2 4 2 4 计算题 — — 2 4 — — 综合分析题 — — — — — — 合计 4 6 6 10 4 6 本章主要内容及教材变化 一、本章主要内容 第一节 概 述 第二节　征税范围、纳税人和税率(熟悉) 第三节　计税依据及应纳税额的计算(掌握) 第四节　减免税优惠(熟悉) 第五节　申报和缴纳 二、本章主要新增内容 第299页 增加了婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税的规定。 第299页 增加了对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税的规定。 第299页 增加了对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税的规定。 第一节 概 述 一、概念 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 二、特点 (一)契税属于财产转移税 契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。 (二)契税由财产承受人缴纳 一般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。(一般实行先税后证) 第二节 征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括： （一）国有土地使用权出让（区别土地增值税） （二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换 （三）房屋买卖 视同买卖房屋的情况： 1.以房产抵债或实物交换房屋。 经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。 2.以房产作投资或作股权转让。 这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。 以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，房屋产权所有人和土地使用权人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续。 3.买房拆料或翻建新房应照章征收契税。 （四）房屋赠与 以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。 （五）房屋交换 房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。 （六）企业改制重组中的契税政策 1.企业公司制改造 非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 2.企业股权转让 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 3.企业合并 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同规定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并方的土地、房屋权属的，免征契税。 4.企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋权属，不征收契税。 5.企业出售 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。 6.企业注销、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土