1浅议成本管理实施的若干问题讲课版.docVIP

第 PAGE 8 页 共 NUMPAGES 8 页 从星河湾成本体制浅议成本管理实施的若干问题 这几年房地产公司已经不用预算和造价这个词作为一个责任岗位的称呼了，取而代之的是成本。所以我就分下列几点来讨论我个人对成本管理的解读： 成本是什么？成本管理是什么？ 成本控制的全员性、全过程性； 精细化成本概念的实施； 目标成本的实战意义； 成本是什么？ 成本是 HYPERLINK /view/49531.htm \t _blank 商品经济的价值范畴，是 HYPERLINK /view/1190547.htm \t _blank 商品价值的组成部分。 人们要进行 HYPERLINK /view/3500531.htm \t _blank 生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。 最早接触的成本这个词应该是出自财务的概念：成本会计。 成本属于财务核算的范围，为什么今天积极的引入到了工程的范围，并加之扩大化到管理的范畴。说明了2点： 1、成本体系是源于财务的，所以今天用的很多ERP的名词，包括成本科目的设置其实都是对接与财务的，成本科目及实施中的设定就是要力求与财务无缝对接，让财务可以按财务管理的运行模式积极的调整，确保财务科目的精确，账目清晰。 2.成本控制的理念及方法植根于财务管理。大成本概念就是不分财务、工程、造价完善的一体化。 成本管理是什么？ 成本管理是积极的运用财务的手段，从项目的前期预测、项目实施的预控、项目完成的评估全系统、全员、全过程的一个实施过程。成本从这个角度讲，不仅仅是造价的概念了，更是资金流的概念。 成本的实施中必须兼顾周转和利润率。 大家都是了解星河湾吗？豪宅。其实星河湾的体质和产品，有他独到的优势。 比如星河湾太原的地价才760元/m2(总价11个亿，1000多亩)。这样的地价比万科，比恒大还高吗？另外西安是今年新开的项目，地价5.4亿，900多亩，平米地价500元/m2。这样的地价很高吗？ 星河湾是创新企业，往往能打破概念，突破实施的界面。不能单从这点上就说星河湾不注重成本。 星河湾一直以来是做专一的标准化的，只是没有系统的去梳理。万科恒大的标准化是针对不同的客户定制不同的产品，刚需也做，豪宅也做，商业也做。 万科的优势是利用几十年的经验把产品固化，这样万科的前期测算包括目标成本会很精确，其实是僵化的。看似每一个产品都很成熟，其实是很机械的。贪多嚼不烂，哪怕嚼了几十年。 星河湾专业做豪宅也接近二十年了，了解星河湾，研究过星河湾的都知道星河湾的组合要素。【公建、配套会所、商业街、五星酒店、体育馆、高尔夫，及最重要的豪宅】。按照恒大和万科的指标，其对会所的投入是很小的，谁家会去建设高尔夫，星河湾会。这就是独到的竞争力。这样的模式整体化空降一个城市，哪怕是全国，都是一个模式的星河湾，但是依然比别的豪宅有优势。这是技术和思维创新的结构，能保证50年不落后的品质。 再说对客户群的研究，专业的咨询，合作机构，在做一个盘前，会做很细的工作。比如西安项目，前期考察就3年，太原项目也差不多。唯一一个比较例外的是鄂尔多斯，仓促全面开工150万平米，导致了资金的受困。 说远了，把话题拉回来。目标成本，星河湾是前几年么有用心去搞，如果搞的话，比万科的还精确。我们只做一个产品线，我们专注于一个产品线。 我们的资源库的数据永远是波动最小的。 成本控制的全员性、全过程性 成本实施仅仅是造价人员或者是成本管理人员的范畴吗？非也。成本，通俗的讲就是要算算帐，算账还是为了判定盈亏，从全员成本的角度讲，每个人都是公司架构目标实施中的一员，每个人都在有意无意的参与项目的实施，也就是在间接的参与成本，成本的管控并不是成本管理或造价人员能左右的，就如同企业的管理也不是某个管理人员可以管控的。成本管控是全员参与的，设计、成本、工程、采购及财务管理，无缝对接积极协调的产物。例如，上学的时候，教科书就已经明确了，工程的造价控制75%在设计阶段就确定了。这说明了什么，设计的定位，设计的经验及设计产品的精确度可以影响工程总价的75%，这也就是为什么工程估算和概念间能有30%的正常偏差的原因了。 成本管理的目标成本测算，更大意义上是要把项目前期的估算精确化。这样目标成本才有可行性，即使后期施工图出具后进行目标成本的地N次修正，修正的幅度都不应过大。这样做对成本管理人员的挑战是极大的，这个意义上，成本管理的测算就需要全员全体的参与了。 为了做到更好的打好前期的测算及前期的目标成本确定及及时的进行总包谈判，确保工程实施的流转性。就不得不引出一个概念，标准化。每个企业都有自己的标准化概念，标准化概念