2019年欢迎大家来到环球职业教育在线,下面由我给各位讲授《房地.docVIP

欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程 第三讲 房地产 (1) 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素。 (1)、实物； (2)、权益； (3)、区位。 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 (一)、土地的含义 有关土地，有许多不同的认识和定义，最典型的是下列3种： (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直观的认识。 (2)、土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧。 (3)、土地是指自然物、自然力或自然资源。 例如，马克思(KarlMarx，1818—1883)认为：“经济学上所说的土地是指未经人的帮助而自然存在的一切劳动对象。”聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑。 英国著名经济学家马歇尔(A1fredMarshall，1842—1924)认为：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。”残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂。 公认的土地经济学之父、地产学术研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，1854—1943)认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西”，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西”。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾。 人们对土地的不同认识和定义，主要不是因为他们之间的认识程度的深浅，而是因为其生产、生活等活动的不同需要，或者研究目的和学科的不同。农民可以把土地仅视为耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是栖息、娱乐的场地，地学工作者可以把土地当作自然综合体，经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟。 对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围如图2—1所示，可分为以下3层：謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔。 ①地球表面，简称地表； ②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间； ③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 一宗土地的地表范围是：指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地在实物上为连绵无垠之物，本无范围可言，但在实际生活中人为地在地表上进行“划野分疆”，使土地形成了一块一块，或一宗一宗，也使土地有了界址、四至、面积和形状。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬。 例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有界址点坐标的建设用地红线图，由城市规划管理部门或者土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石，并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依照水平投影面积计算。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞摟鳎饗则怿唤倀缀倉長闱踐識着純榮詠。 一宗土地的地上空间范围，从理论上讲，是指从该宗土地的地表边界向上延伸到无限天空的空间；地下空间范围，从理论上讲，是指从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾諦鳍皑绲讳谧铖處騮戔鏡謾维覦門剛慘。 例如，《牛津法律大辞典》写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土。但是，在现代的法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉养鳌顿顾鼋徹脸鋪闳讧锷詔濾铩择觎測。 例如，现代立法都规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。例如，我国规定地下矿藏属于国家所以。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅绌鳆現檳硯遙枨纾釕鴨鋃蠟总鴯询喽箋。 (二)、建筑物的含义 建筑物是一种地上定着物，有广义和狭义两种含义。 广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。 狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。 在房地产估价中一般将建筑物作广义理解