商住小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）.doc

钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告 PAGE PAGE 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：新干县上达房地产开发有限公司钰龙华府商住小区（一期）建设项目 1.1.2 建设单位：江西省新干县上达房地产开发有限公司 江西省新干县上达房地产开发有限公司，于2013年5月份成立，公司位于新干县金川镇金川南大道289号箱包城33栋102号。注册资本为人民币1500万元。 公司经营范围：房地产开发经营、、物业管理服务、园林绿化。公司实行总经理负责制，下设有经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工20人，其中：管理人员8人，技术人员9人，其他人员3人。 公司在2013年10月23日，拍得新干县DDH2013040号地块。面积为59213.2m2（合88.82亩），以单价3550.0元/平方米成交，总价为21018.0万元。此地块用于开发建设钰龙华府商住小区(一期)，该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。现已取得国有土地使用权证、 1.1.3 建设地点 项目位于新干县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越。 1.1.4 法人代表： 公司法人代表、董事长、总经理李俊锋，现正在开发钰龙华府商住小区，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力。 1.1.5 建设性质：新建 1.1.6 建设规模： 项目总用地面积为88.82亩（合59213.2m2），规划总建筑面积为135470.1m2，其中：多层洋房面积40521.6㎡，高层住宅面积56721.6m2，商业建筑面积4228.57m2；总居住户数913户，总停车位 1.1.7 项目建设期：三年。 1.1.8 估算总投资： 本项目总投资为44015.49万元。其中：工程费15988.25万元，其他费用22795.77万元，预备费3102.72万元，建设期利息2128.75万元。 1.1.9 资金来源： 本项目申请银行贷款13000万元，其他自筹及预售收入再投入。 1.1.10 主要经济指标 一期项目主要经济指标表 表1－2 序号 项 目 名 称 单 位 经济指标 1 总建筑面积 M2 135470.1 1.1 多层花园洋房面积 M2 40521.6 1.2 高层住宅面积 M2 56712.6 1.3 商业面积 M2 4228.57 共享大堂面积 M2 735.76 1.4 物业及社区用房 M2 201.58 1.5 其他公建面积 M2 138.12 2 项目投资总额 万元 44015.49 2.1 工程费用 万元 15988.25 2.2 工程建设其他费用 万元 22795.77 2.3 预备费 万元 3102.72 2.4 建设期利息 万元 2128.75 3 资金来源 万元 52275.29 3.1 银行借款 万元 13000 3.2 建设单位自筹 万元 21018 3.3 预售收入 万元 18257.29 4 总成本费用 万元 34270.11 4.1 投资结转成本 万元 44015.49 4.2 经营费用 万元 2435.21 4 其中： 销售费用 万元 1739.43 4 管理费用 万元 695.77 4.3 财务费用 万元 2128.75 5 收入税金利润 5.1 经营总收入 万元 69577.31 5.2 营业税金及附加 万元 3778.35 5.3 土地增值税 万元 2783.09 5.4 税后利润 万元 10827.54 6 财务评价指标 6.1 所得税后内部收益率 % 67.85 6.2 所得税前内部收益率 % 103.88 6.3 所得税后财务净现值（Ic=15%） 万元 7056.63 6.4 所得税前财务净现值（Ic=15%） 万元 9889.89 1.2 可行性研究范围 1.2.1 可行性研究依据 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号） 3、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》 4、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》(第三版) 5、《城市居住区规划设计规范》(2002年版)(GB50180-93) 6、《城市规划基本术语标准》（GB／T50280-98） 7、《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2005） 8、《江西省城市规划管理技术导则》 9、《江西省规划实施技术导则》 10、新干县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 12、建设单位提供的有关资料 1.2.2 可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状及周边居民安置情况，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设