商业地产运营原则.docVIP

商业项目基本操作程序 商业项目操作分成七个步骤： 1、市场调查及分析定位：针对本地宏观经济发展情况、商业地产市场状况、项目所在区域商业市场环境实施深度的市场调查，以此对商业宏观市场进行全面、准确、细致的了解和掌握，同时结合本项目所在区域市场环境特点，进行区域市场分析和定位，为项目商业的定位提供科学的依据。 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。  大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。  定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：  1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。  2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。 3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。  4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。  5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。  6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。  7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。  在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。  2、商业定位及核心价值分析：在市场分析和定位的基础上，结合项目商业物业的特点，进行项目商业物业的分析和定位，提出特殊且合理的商业概念，树立商业物业的核心价值和附加价值，增强产品竞争力，制定特定的项目商业模式，提炼项目的核心卖点，为商业策划、商业规划和商业推广提供高度具体的方向和道路。 ①、功能定位（综合、购物、餐饮、娱乐、休闲旅游） ②、业态定位（百货、综合超市、精品广场、商场、专业卖场、量贩仓储、商业街区、品牌折扣店） ③、风格定位（商业定位业态的内装、外装与环境） ④、市场定位（目标客户） ⑤、形象定位（切合定位的个性元素组合） ⑥、文化定位（项目传达的文化主题内涵） 3、商业策划--战略与策略：根据项目商业物业的定位，围绕核心价值，针对商业物业的特点，对业态的组成和组合做出合理的策划建议，制定招商、销售和运营与管理的战略和策略。为商业规划和商业推广的具体制定和执行提供明确的目标和方法。明确提出招商、销售以及价格策略等，并且对具体方案予以详细阐述。 4、商业规划：根据项目商业物业策划，进行具体的业态组成分布与业态组合划分，设计科学的商业交通组织，制定特色装饰装修风格，规划店面与铺位的交错布置等。这是商业推广以及招商和销售的方案制定的前提，也是最终运营和管理的基础。 商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。  在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。  商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。 二、建设方案规划设计 　　建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项