2011年数学建模房价问题.doc

2011年数学建模房价问题 1.解析问题(房价问题) 房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。 提出问题： 1)影响房价的主要因素。 2)定量预测未来房价的走势。 3)根据房价相关因素，评价房地产价格的合理性（级别：A区城市（上海）， B区城市（西安）和C区城市（徐州））。 4)探讨使得房价合理的具体措施。 5)定量分析房价对经济发展产生的影响。 2.分析问题 房地产是现代社会所讨论的热点话题之一，房价的高低已经影响到多方面的利益，在此我们进行具体问题分析。所需解决的5个问题都是围绕房价相关问题展开的。 问题一是要找出影响房价的最主要因素。影响房价的因素诸多，如国有土地、建筑成本、投资环境、居民收入、人口基数等等，在诸多因素中，抽取具有代表性的可以合理量化的因素进行分析，通过对各个因素对房价的影响大小的分析，筛选出来最主要的几个因素。 问题二是要定量预测未来房价的走势。在问题一中选出的若干因素中，由于它们和房价的关系并无定量关系，属于灰色系统模型范畴，可以用灰色关联分析法对房价未来的走势进行预测。 问题三是要根据居民收入评价目前各城市房价的合理性。由于居民人均收入、CPI、投资金额会随着时间变动。通过增长率对比以及相关关系进行比较分析。 问题四是要求探讨目前形势与未来趋势，从人均收入、CPI、GDP、国家政策等方面提出使得房价合理的具体措施。 问题五是定量分析房价对经济发展产生的影响，经济发展具体是指国民生产总值（GDP）的提升，也就是定量给出房价与GDP的具体相关性分析。 3模型假设 1)预测时不涉及自然灾害和社会因素的影响； 2)查询真实可靠的数据； 3)所选取的代表城市可以代表A区（发达）、B区（中等）和C区（欠发达）的房地产情况。 4符号使用说明 数学符号 说明 α 发展系数 b 灰色作用量 r 贷款利率 Y 人均收入 p or P 房价 x 自变量 y 因变量 5模型建立和求解 5.1问题一 5.1.1因素分析 房地产价格是由房地产的使用价值、市场需求和经济价值三者相互结合而产生的。房地产是内部因素、外部因素、区域因素的综合体。房地产价格的形成和变动，与诸多的经济社会因素有关。这些因素对房地产价格影响的方向和程度虽然不完全相同，但是相互之间的联系与制约形成了一种共同影响房价的合力。对房地产价值的评估因素有以下几个方面： (1)经济条件 影响房价的主要经济因素之一是经济环境，主要经济因素包括： ①．经济增长：经济增长迅速，居民收入相对提高，其买房能力也相应增强，房价就会飙升；反之也会下降．通过GDP体现该地区的经济的发展状况． ②．区域物价：物价波动以及国际汇率导致货币价值变动而波及房价，由于房地产具有保值性和增值性，一般物价上涨会使房地产价格上扬幅度更大。通过消费者物价指数（CPI）体现物价的变动。 ③．均民可支配收入：均民可支配收入提高，会促使房价升高，反之则令其降低。 (2)建筑成本 投资金额：房地产的建筑成本主要包括土地价格（区域性）、建材价格、工程价格、建筑安装工程费、开发管理费用等。住宅的造价越高，房价自然也就越高，因此房地产的建筑成本是决定房地产价格的基础。由于可能开发成本包含内容很多，这里用总体投资金额作为开发成本,包含了房屋建造时的绝大部分费用。 (3)人均占有住房面积 商品的价格不仅由它的实际价值决定，还和人均占有住房面积有关系。当人均占有住房面积过剩时，房价会降低；反之，会增长。 (4)国家政策因素 为了协调房地产业的发展，政府会出台一系列措施来引导房地产业的发展，其中通过银行调整贷款利率是主要调控手段之一。 贷款利率：银行贷款利率会对房地产价格产生直接影响，较高的银行利率会增加房地产开发和投资的财务负担，使房地产交易行为受到抑制，从而导致房地产价格下跌，反之则会使房地产价格上升。 5.1.2 模型建立与求解 针对以上分析，选取了6个因素，并搜集了上海市2000--2010年的这6个因素的数据． 设表示6个因素（其中i=1为投资金额，i=2为GDP，i=3为CPI，i=4为人均可支配收入，i=5为人均占有住房面积，i=6为贷款利率）。 具体数据见附录(表7)。 图1 房价走势图： 用最小二乘法拟合得到回归方程为： 房价与GDP关系： 图2 GDP走势： 房价与CPI关系： 图3 CPI走势： 房价与投资金额关系： 图4 投资金额走势： 房