第四讲房地产抵押贷款.pptVIP

第四讲 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押的概念 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 ——《中华人民共和国担保法》 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 ——《城市房地产管理法》第46条 对“房地产抵押”概念的理解： 1.抵押权因债权而产生，随债权消失而消失； 2.抵押权的标的物为特定房地产； 3.抵押权是担保物权，不转移对标的物的占有； 4.抵押权为优先受偿权利。 二、房地产抵押中的法律关系 1.抵押当事人 抵押当事人是抵押关系的主体，即抵押关系中享有权利和承担义务的抵押权人和抵押人。 （1）抵押权人 是接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。抵押权人和债权人必须是同一的。 （2）抵押人 是指以自己的财产为自己或他人的债务设定抵押的公民、法人或其他组织。 抵押人具备的条件： 第一，必须具有民事权利能力和民事行为能力； 第二，须对抵押物享有处分权。 2.抵押标的物 我国《担保法》第34条规定，下列财产可以抵押： ①抵押人所有的房屋和其他地上定着物； ②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； ③抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； ④抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产； ⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地上的土地使用权； ⑥依法可以抵押的其他财产。 《担保法》第37条规定，下列财产不得抵押： ①土地所有权 ②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（但34条第5款，36条第3款规定除外） ③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他 社会公益设施 ④所有权、使用权不明或者有争议的财产 ⑤依法被查封、扣押、监管的财产 ⑥依法不得抵押的其他财产 房地产抵押贷款的一般抵押形式 （1）住房所有权抵押（包括土地使用权抵押在内） （2）在建工程抵押（抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款） （3）房屋期权抵押（期权的预告登记可进行抵押，我国《城市房地产抵押管理办法》将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押） （4）土地使用权（以出让方式取得的土地使用权） 3.房地产抵押合同 是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。 抵押合同作为一种民事合同，它的成立和生效要遵守一般民事合同的规定；作为一种特殊的担保合同，它还必须以书面形式签订，抵押合同必须登记。 4.房地产抵押权的界定 房地产抵押权是以房地产作为清偿债务的担保财产而形成的权利。抵押权具有从属性，主债权一旦消失，抵押权随着消灭。但如果抵押物灭失，因抵押物灭失而得到的补偿、赔偿等仍应作为抵押财产处理。 房地产抵押权遵循“房地合一”与依法登记的原则。 在抵押期间，债权人只持有产权证，不转移对房屋的占有、使用、处分和收益的权益，但是产权人和抵押人都不能随意处理房产。 如果有同一房地产设定两个以上抵押权的： 抵押人应首先当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人，并在抵押合同中体现出来； 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值； 后一个抵押权担保的债务履行期限不得早于前一个抵押权所担保的债务履行期限； 如果设定抵押之后还有余额，可以再次抵押，但不得超出余额部分。 三、房地产抵押贷款 （一）种类： 1、房屋开发抵押贷款 2、土地开发抵押贷款 上述贷款称为房地产开发建设贷款 3、购房抵押贷款 又称房地产消费贷款，包括商品房抵押贷款和二手房抵押贷款 房地产抵押贷款：以个人住房抵押贷款为例 1、房产抵押贷款所需资料： （1）借款人的有效身份证、户口簿； （2）婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再 婚）； （3）已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证； （4）借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）； （5）房产的产权证； （6）担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等） 2、房产抵押贷款的流程： （1）向银行提出贷款申请； （2）银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额； （3）签定借款合同等； （4）办理房地产抵押登记事宜； 个人住