青岛某置业集团御圆项目报告.pdf

青岛 XX 置业集团御圆项目报告 二、项目报告 外部环境 、项目决策背景及摘要 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 城阳区设立于 1994 年 6 月,位于东经 120°07′-120°34′、北纬 36°11′-36°24′。东依崂山区，南接李沧区，西临 0 胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。距青岛市区中心 35 公里，地理位置重要。域内交通发达，民航流亭 国际机场坐落区内；距青岛港 18 公里，距黄岛前湾港 45 公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308 国道、204 国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络， 是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。气候宜人，属温带季风大陆性气候， 年平均温度在 12.6℃左右。 随着青岛打造北部系列举措的提出，城阳的城市建设得到了越来越多的重视，万科、宝龙、卓越、阳光股 份等地产企业均在城阳有开发项目，城阳区的房地产成交面积已在各区名列前茅，成为青岛不折不扣的开发重 点区域。目前红岛已经列入重点开发的计划中，规划中的轻轨也途径城阳东部。 2 、 宗地所属地域在城阳东部新兴商贸区。在城阳区 2004 到 2020 年规划中该区块被定义为有韩国特色的 城阳东部商贸中心：“青威路以东，青银高速公路以西，正阳路以北，金田热电厂以南地块，占地 800 亩，基 地可用面积 640 亩，规划建成以太极广场为亮点，以韩国商贸休闲区、多功能酒店商务区、韩国生活区为一体 的韩国城” ”建设目标为城阳区及青岛市的新生代特色商贸旅游区，服务人口为 20~30 万（其中韩国人 3~5 万、 青岛市及城阳区 10 万、辐射周边城市及三资企业 8~10 万、各地旅游者 2~3 万余人）。该区域中韩国街的建设 1 完善尤为重要: 首先建设高档住宅区、韩国街、太极广场、服装城、高丽娱乐城，理由是开发建设成本较低， 招商较易，收益较快；其次建设韩国 SHOPPING 城、商务酒店，理由是招商和建设都需要一定周期；第三建设 高档写字楼，理由是必须等待城阳区整体繁荣繁华后才可能形成高档商务区。” 该区块的功能定位及业态布局： （1）以韩国城步行街和太极文化休闲广场为亮点和特色吸引旅游者和消费者的商业文化消费高地； （2）适合中高档收入人群，如韩国人、企业经营者、管理人员及青年人消费的场所； （3 ）体现特色鲜明、规划整体性强、业态结构新，消费时尚的总体定位特点。 项目所在地附近有三处以上的龙山文化遗址： （1）西宅子头龙山文化遗址 西宅子头龙山文化遗址位于西宅子头村西，遗址东西略呈长方，面积约 80 亩，系崂山林场苗圃地。古代， 附近有露天大型石棺，习称“宅地” 。1952 年 3 月，林场工人挖井，在深约 4 米处发现 2 件侈口矮脖双耳黑陶罐 及少许碎陶片，经鉴定为龙山文化遗物。这一发现轰动全国，为我国新石器时代的龙山文化的分布提出了新的 实物根据，证明龙山文化在山东半岛的分布是很广的。出土器物调北京历史博物馆展出。这是青岛市、崂山郊 区首次发现的原始社会晚期遗址。1982 年，青岛市第一次公布为重点保护单位。 2 （2 ）城子龙山文化遗址 城子龙山文化遗址在墨水河南岸，城子村东北约 100 米，高约 2.5 米的台地，东西长约 200 米，西、北两 面为断崖，有 1 米多厚的灰褐色文化层断续暴露，内含文化遗物较为丰富。1963 年春考查，灰土层翻动严重， 采集到单孔扁平石斧、长方形扁平石铲、半月形双孔石刀及石凿、石锛、石铲、石网坠、骨针、骨镞、蚌锯等。 遗址上，东、西排列着两座土堆形古墓。小在西，称拜斗台，直径约 7 米，高约 3 米。大在东，当地群众称之 为“梁王坟”，直径 20 多米，高约 5 米。两墓相距 50 多米。文物中发现有有复线菱纹、圆形纹、几何纹等模印 花纹砖、纹饰兽面半瓦当、陶罐、陶俑、刀币、方孔圆钱等。 1977