珠江实业集团海口项目市场研究报告.pdf

11 珠江实业集团 海口项目市场研究报告 二〇一一年六月 Program content PPart1t1: 市场研究市场研究 Part2: 项目定位方向初步建议 Part3: 综合结论 PARPARTT1 市场研究市场研究  海海 口房地产市场研究房地产市场研究  海南东线及海口代表性项目分析  小结 Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究 国际旅游岛政策对海南的影响国际旅游岛政策对海南的影响 时间：2010年1月4日 标标题：《国务院务院关于推进海南海南国际旅游际旅游岛建设设发展的若展的若干意见见》 定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位: 我国旅游业改革创新的试验区; 世界世界一流的流的海岛休闲度假旅游海岛休闲度假旅游 目的地目的地; 全国生态文明建设示范区; 国家战略， 国际经济合作和文化交流的重要平台; 国际化的高度国际化的高度 南海南海资源开发和服务基地资源开发和服务基地;; 国家热带现代农业基地。 国际免税店政策试点 国际旅游岛建设对海南的影响： 国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路； 国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会 ； 国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展 ，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、 青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离； 随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整 ； 海南全省海南全省产业布产业布局面临着转型和升级的契机临着转型和升级的契机 ，结合结合国家政策家政策不断发断发展和完善城市化建设和完善城市化建设。 Part1：海南宏观市场研究—政策研究 2011年房地产相关政策 政策层面 金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根； 政策：新国八条：二套房首付6层、贷款利率不得低于基准率的1.1倍、三套房贷完全停止办理、 海南延续对海口海南延续对海口、三亚等城市限购令三亚等城市限购令、个人购房个人购房55年内不得转让年内不得转让 ；； 土地：规范取地途径，整顿行业秩序； 土地供应持续放量，打击遏地行为； 税收税收 ：严查土地增值税严查土地增值税 ； 房产税上海首试； 市场层面市场层面 国有大型非房地产企业进入地产行业；  “保障房、经适房”等替代品供应计划实施； 舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态； 续以来政策频出年以来政策频出 ，政策调控直指年政策调控直指 “土地土地、、炒房炒房、、房价房价”三大命脉三大命脉 ，， 重视可行性；市场力量影响加重，客户及开发商观望情绪也随之加重。 Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究 海口1-5月份住宅用地供应面积 数据来源：海南统计局 数据来源：海南统计局 2011年1－5月份，海口市仅供应1幅住宅用地，该宗地位于海口市南海大道北侧，总土地面 积为5489.64。打破了以往两年来土地供应趋势（除去年“俩个暂停”期间，政府强制停止出让 土地），海口住宅用地资源的稀缺预示着海口的土地开始进入紧缩期。 2011年1 －5月份，共成交5幅住宅用地，其中1月份成交4幅，总面积为5.86万平方米，2月份 成交1幅，面积为5489.64平米，2 －5月份均为0成交，这主要受2 －4月份土地住宅市场的零供 给影响。 Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究 海口1-5月份商品住宅成交情况