住宅专项维修资金若干企业培训问题探析.docxVIP

? 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。由于其关系到公民住房在使用寿命周期内的正常运转, 政府给予了高度重视。2008年2月1日，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）对专项维修资金交存、使用以及法律责任的承担等做了相应的规定，但是在实践中还需要进一步改进和完善。 一、专项维修资金缴费基数 《管理办法》规定业主缴纳专项维修资金，应按照其拥有物业的建筑面积，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。以建筑安装成本作为计提基数，缴存额依据标准由“购房款”变为“建安费”，虽然避免了因各种人为因素和自然条件因素造成的同一个户型、不同维修基金交纳数额情况的发生，略显公平，但是按照此种方式缴纳仍有其不合理之处： 其一，房屋建安费的数额是多少？既然要缴费，那么缴费的数额是多少，购房者无从得知。一般来说，这是开发商最不愿提及的。因房屋的购房款一般包括土地征用（出让）及拆迁补偿费和建安费等费用，在一些房价较高的城市，建安费在购房款中所占的比例很低。根据有关报道，北京市建安成本费用占普通住宅成交均价的不足30％，若对外公布建安费的确切数字，会对购房人的心理以及房地产市场产生何种影响，目前尚无定论。 其二，建安费的费用构成各是多少？建安费一般包括直接费和间接费等多种费用，建筑安装工程每平方米造价因构筑物采用的建筑设计、建材价格、地基地质状况等因素不同而互不相同。确定每一个小区的建安费用，每幢住宅逐一计算，在实际上是不可行的。因此，不同的建造价格，缴纳相同的维修资金，显然是不公平的。 其三、以建安费作为计提基数，由谁来确定建安费？开发商还是政府部门，《管理办法》没有具体规定。若由开发商自定，将会导致购房人因开发商的建安成本高而多缴纳维修资金，从而损害了购房人的利益。 《管理办法》对缴存基数范围的规定比较模糊，同时又没有相关配套的可操作性强的实施细则，在实际中操作中可能会出现缴费标准不统一的现象，造成混乱。其实，缴纳维修资金的目的是为了对房屋进行维修、更新和改造。实际上，我们可以采取很简单的方法来确定维修资金的缴存标准，将房屋建筑物分解为可维修部分和不需维修部分( 包括土地、基础工程和主体结构等) , 维修基金的缴纳基数是房屋建筑的可维修部分的价值。 二、专项维修资金的归集 住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。但在实际中人们对维修资金的认识不足，根本不知道维修资金是什么，有什么用处。据《四川日报》与“四川在线”的一次联合调查结果显示，不知道住房专项维修资金的受调查者占44.44%，不清楚交了多少的占70.37%。人们对专项维修资金认知上的缺失，再加上维修资金数额巨大，使人们在心理上容易产生抵触，不愿意缴纳，致使维修资金征集不到位的情况普遍存在。 在国外，规定由施工企业缴纳高达30％-70％的物业维修资金，因为根据国际惯例，建筑物的合理使用寿命为50-70年。建筑物属于 “超耐用品”，在此期间，建筑企业有义务确保地基基础工程和主体结构的质量，如果施工企业建设的房屋保修期间就出现需要大修、翻修、更新改造等问题，就说明建筑存在质量问题，施工企业应当修复并承担修复的费用。我国《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。而根据国际惯例，通常设计文件规定的合理年限为50-70年。也就是说，住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁等）出现问题按规定应由开发建设单位保修至合理的设计使用年限，即终身保修。 《管理办法》之所以强调住宅专项维修资金用于“保修期满后”，应该是考虑到在保修期内的维修由建设单位负责，动用施工单位缴纳的工程质量保修金。如：在保修期内施工单位履行了保修责任，保修期满后就有权将工程质量保修金全额收回。一旦出现施工单位保修不及时的情况，就可以先行维修，维修费用在工程质量保修金中扣除。所以保修期内的维修，根本不会动用维修资金。这也就是国外施工企业之所以缴纳高额物业维修资金的原因。（国外施工企业缴纳的维修资金的性质相当于我们这里所指的工程质量保修金）但是，我国目前的法律法规对建设单位及施工单位如何履行建筑房屋在保修期限内的保修义务仍然是一个空白点。 实际上，专项维修资金归集应本着“谁使用，谁付费，谁受益，谁负担”的原则，维修基金属于全体业主所有，理应由全体业主交纳。《管理办法》也规定了采取强制手段――对开发商交付房屋的条件作出约束，保证购房者入住前就能将维修资金交存到位。为了确保维修资金的归集得到切实保证，让业主真正了解维修资金的概念、用途，并促